太原“住改商”现象普遍 低成本是主要原因

  我们的住宅小区越来越充满商业气息，临街住户统一变身商铺，邻居成了某某公司，各种广告招牌遍布小区，餐馆、小吃店、美容院、洗衣店、棋牌室……吃喝玩乐一应俱全，让人辨不清究竟是住宅区还是商业街。大量住房被改成商用房，人们把这种现象叫做“住改商”。

  住改商现象由来已久，如今正有愈演愈烈之势，各种声音也不绝于耳。赞同者认为住改商降低了创业者的租金成本，方便了小区居民。反对者认为住改商污染环境、噪声扰民，损害了大多居民的利益。那么，在省城太原住改商的情况是怎样的呢？它带给我们的是方便还是烦恼呢？住改商带来的种种问题又该如何解决呢？记者对此进行了一番调查。

  住改商：一种存在 一道难题

  不管你愿不愿意，越来越多的店铺和公司正如雨后春笋般涌现在我们的小区。不管你是被动接受还是冷眼相看，我们的生活都被这纷纷扰扰的住改商影响着、改变着。

  满眼皆是住改商

  沿太原体育北街从东向西一路走去，几百米的道路两旁矗立着四五栋住宅楼，每栋住宅楼的一层临街住房无一例外变身商铺，餐馆、便利店、美容院、服饰店、诊所……五花八门，仿佛走进了繁华的商业街。“我们小区有两栋临街住宅楼，那里的一层本来是人们最不喜欢的楼层，又阴暗又吵闹。可没想到这几年竟然成了香饽饽，人们抢着租一层做店面，租金更是连年上涨。”在体育北街一个小区居住了十几年的刘大妈对记者说。

  屋外没有招牌广告，和普通的住户没有任何区别，走进之后却没有沙发、茶几等家具，而是几张圆桌、冰柜和货物架。四个房间被布置成了雅间，厨房里厨师颠起大勺，这是滨河东路一家开在住宅楼里的私家菜馆，如今这样的私家菜馆在太原并不少见。

  不仅是传统的低层小区，记者在太原市多个高层住宅小区看到，几乎所有小区都存在住改商的现象，并且越是交通便利、配套设施齐全的社区，住改商现象就越普遍。远远看去，不少临街住宅的窗户上会打出各类广告，并附有业务联系电话，住宅楼俨然成了写字楼。

  在新晋祠路一处中高档住宅小区，记者刚走进小区大门，就看到一栋住宅楼单元门处放置着一块美容护肤的牌子，原来这里的一户人家已经被改造成美容机构。在小区内走一圈就会发现，这里的6栋住宅楼都有商户进驻，仅从室外可以看到的广告招牌上可以数到有近30家，这还不包括没有任何招牌隐藏室内的商家。记者注意到，这些商家规模都不大，主要有室内设计、广告策划、美容美体、教育培训、儿童摄影等。

  几家欢喜几家愁

  当小区里破门开店、破墙开店成为普遍，有人对此习以为常，有人感到深恶痛绝。

  在住改商不同的经营业态中，最受大家欢迎的是能带来便利的小卖部、小诊所、制衣洗衣店，以及对小区业主影响较小的网店、小公司等，最不受欢迎的则是餐饮业、棋牌馆、旅馆、液化石油气仓库等。“我家楼上就有一家广告设计公司，大概五六个人，平时挺安静的，并没有影响我的生活。”太原鼎太风华小区一位张奶奶说。“我家楼下开了一家洗衣店，特别方便，现在都快成我家的洗衣房了。”太原市民姚女士认为，像洗衣店这样能带给大家便利的社区商店还是很受欢迎的。

  和张奶奶、姚女士有相同观点的人不在少数，大家觉得只有不影响自己的正常生活，还能带来便捷的服务，小区里住宅做商业也没有什么不好。

  不过，对于餐饮、旅馆、棋牌室甚至危险化学品存放仓库这些行业入驻小区，大家则不约而同地表示反对。几年来，太原市的任女士就饱受楼下餐馆的困扰，“这家餐馆在我家楼下开了五年多了，这几年的生活简直就是煎熬。每天中午和晚上我们就不敢开窗户，即使如此还是能闻到呛人的油烟味儿。餐馆每天总要营业到半夜，吵得人都没法睡觉。真是太苦恼了！”一提起这事，任女士一肚子苦水倒不完。

  在太原南内环一社区工作的小刘也经常接到居民对小区内棋牌室的投诉。“我们小区居民好多都是三班倒的工人，白天要睡觉休息，可楼下棋牌室哗啦啦洗牌的、抽烟聊天的、还有因为钱算不清吵架的，经常吵得人家睡不着觉，人家能乐意吗？”小刘说。

  同时，开在小区居民楼里的烧烤店也是居民投诉的重点对象，“夏天这段时间烧烤摊都摆在外边，人们一吃就吃到半夜，烟熏火燎、占道经营，人们大声说闹，特别影响小区居民休息，喝多了还随地大小便。”小刘告诉记者，居民们不止一次找到居委会投诉小区里的棋牌室、烧烤店，可居委会工作人员没有执法权，只能劝说，对方虽然嘴上答应，说会注意，过后却没有改变。社区还找过当地派出所民警一起去处理，可安静几天之后还是一切照旧。

  低成本是主要原因

  小区内看似不是一个理想的经营场所，很多居民对此也颇有怨言，可为什么会有越来越多的经营者选择栖身于这里呢？记者在采访中发现，选择到小区内经营的多是一些个体户或者小型公司，他们或是因为资金缺乏，或是因为对门面没有特殊的要求，才选择了成本低很多的居民小区安身。

  太原市民李燕经营了一家淘宝网店，还处于创业的起步阶段，资金有限。她原本也打算在写字楼租一处办公场所，但是了解之后发现，写字楼的价格她着实承受不了。“太原的写字楼我问过好多家，好一点的地段每天每平方米至少两块钱，这样算下来一间80平方米的办公室，一个月租金4800元，一年就是58000元。再加上物业费、水电费、暖气费、停车费等等，都是按商业用费来收取，一年至少要7万元。”李燕说，虽然在写字楼里办公看起来很光鲜，但是对于刚刚起步的她来说费用确实太高。于是，她把自己的网店开进了一家小区。“80平方米的房子一年 2万元，物业费、水电费、暖气费、停车费都是按照居民价格来收，一年下来，只需要25000左右就够了。”

  李燕坦言，她的网店对门面没有太多要求，也不会产生噪音影响居民们的正常生活，对于像她这样的创业者来说，在小区里开公司确实是最理想的选择。当然随着一步步的积累发展，她还是会考虑把公司搬到写字楼。

  在太原市新建南路一社区，一位教育培训机构的负责人张老师告诉记者，培训机构需要的场地面积比较大，现在沿街商铺的租金都比较高，一年光租金至少得 20万，这还不包括其他费用，这都会增加她的成本。而小区里不仅租金低，卫生间、厨房都配套齐全，能做饭也能休息，她再三比较之下，感觉还是在小区里开设培训机构是最好的选择。张老师也提到，在居民楼里开设培训机构，确实会对居民们的生活产生了一些影响，她只能加强对学生们的管理，尽量减少对邻居们的影响。

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  哪怕一票否决 住改商都不可以

  业主将住宅改变为经营性用房，是《物权法》制订时的一个难题。2007年的《物权法》规定住改商应当 “经有利害关系的业主”同意。但何为“有利害关系的业主”，《物权法》并未提供答案。后来公布的《物权法》司法解释，明确将 “有利害关系业主”的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，这被普遍解读为“住改商须经全楼业主同意”。该司法解释同时规定：住改商的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。换言之，哪怕只有“一票否决”，就不能住改商。因此，有利害关系的业主也可将住改商业主诉至法院，请求法院判令被告排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

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