外资接盘万科商业项目 行业供应过剩促抄底频现

　　每经记者 区家彦 发自广州

　　万科于上周五（9月5日）发布公告称，新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格，收购了万科旗下上海万狮置业有限公司 （以下简称万狮置业）90%的股权，从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为11万平方米的写字楼物业。

　　值得一提的是，就在“过剩论”充斥商业地产之际，一些外资机构却在悄然抄底。近日，美国凯雷投资集团计划与万科组建一家合资公司，拟收购万科拥有的部分商业物业。海外地产基金基汇资本两度接盘李嘉诚父子出售的商用物业。

　　“虽然从大范围来看，商业地产过剩是毫无疑问，但在一、二线经济发达城市的局部区域仍存在商业机会。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，部分外资机构洞悉其中商机，加上他们具备完善的“轻资产、重营运”商业模式，有助于其在供应过剩的大环境中抄底优质物业。

　　外资机构密集抄底商业地产

　　公告显示，万狮置业于2011年12月在上海成立，出售前由万科全资拥有。万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块项目 （虹桥万科中心），该项目为建筑面积约11万平方米的国际A级写字楼，毗邻虹桥交通枢纽。截至2014年8月2日，万狮置业估值约为18.3亿元。

　　据悉，此次交易的买方是RECOSIACHINAPTELTD的全资子公司，其实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司，是目前全球最大的房地产投资公司之一，投资范围涵盖办公楼、购物中心、酒店、住宅、及工业地产等。

　　《每日经济新闻》记者注意到，就在上述交易公告约一周前，万科也宣布与美国凯雷投资集团签下合作意向书，双方拟建立资产平台公司和商业运营管理公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。

　　今年以来，越来越多的外资大鳄增持国内商业地产。戴德梁行的统计数据显示，今年二季度亚太区商用物业投资市场录得共254亿美元的投资额，较一季度上升9%，中国物业投资额环比增长66%至56亿美元，成为增幅最大的国家之一。其中，以非上市基金及机构投资者为主力的外资，二季度参与亚太区物业投资的占比创下金融危机以来的新高。

　　全球最大办公解决方案供应商英国雷格斯也宣布大举进军华南市场，该公司华南区区域总监梁敏渝向记者表示，公司已在广州、深圳、佛山等华南区多个中心城市拓展市场，新增写字楼物业办公中心6家，区域内办公中心总量超过20家，未来还将进一步深化布局华南市场。境外基金基汇资本在近一年内以合计104.6亿港元的价格成功收购李嘉诚旗下的广州西城都荟与北京盈科中心两宗商用物业。

　　商业地产大型并购将增多

　　贝尔信综合体数据库显示，截至8月末，国内商业综合体项目已经超过8500个，其中在建综合体项目高达4900余个，商业地产市场供需失衡，同质化凸显，恶性竞争激烈。

　　“现在满城均是综合体，从行业整体情况来看，写字楼的总量肯定是过剩的，但局部市场仍然存在机会。”卓越地产执行总裁张远此前表示，就北上广深等一线城市来看，由于常住人口数量庞大、第三产业发展较快等原因，从中长期来看，对写字楼的需求相当强劲。

　　在黄立冲看来，国内地产商的核心竞争力在于物业开发，更擅长“快速开发、快速销售”的商业模式，但并不擅于运营持有型物业，加上国内资金成本高企，租金收益率低，因此在行业供应过剩的情况下，他们更倾向于出售物业获取一次性回报。

　　“外资地产商则相反，其拥有更完善的金融能力，能通过基金形式募集资金实现轻资产运营，且具备物业运营、资产管理、租赁等一体化管理能力，能更好地提升商用物业回报水平，因此市场不佳时恰恰是其投资机会。”黄立冲认为。

　　以基汇资本为例，其经营模式是收购地段良好但经营状况不佳的商用物业，通过整改提高商业项目的营运能力以提高租金回报率，并在合适的时机寻求退出。

　　楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰告诉《每日经济新闻》记者，“虽然商业地产供过于求的局面在短期内无法扭转，但这也为部分擅长商业营运的外资公司或基金提供了并购机会，预计在商业地产领域出现大型并购的机会将增多。”