身陷“内忧外患”夹击之下 太原楼市如何破局？

图为太原千峰路楼盘成群。 首席记者 郝薇 摄

限购、限贷之后，美联储加息、人民币持续贬值……遭受重创的中国房地产市场在“内忧外患”的夹击下，寻找自己的生存之路。那么，太原楼市又将何去何从呢？

如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国地方政府对房地产的爱！尽管，这爱已到深秋。

对于房地产市场本轮尚不足月的史上最严苛调控，著名经济学家马光远抛出上述观点。他认为，紧急对高烧的房地产市场降温，是对为中国经济数据立下汗马功劳的房地产市场最有爱的保护。

继限购和限贷之后，人民币贬值加上美联储加息预期升温，无疑对房地产市场是雪上加霜。眼下，从国庆节开始的楼市调控监管风暴已让一二线房地产市场如预期退烧降温，调控似乎已经暂时告一段落，但这股狂潮对房地产市场的深远影响远未结束。

一波又一波冲击房地产市场的“内忧外患”，看似与省城太原房地产市场相去甚远，但依然有很多人按捺不住：库存量庞大的太原楼市接下来会怎么走？人民币贬值背景下的太原房价会不会也紧随调控城市的脚步，应声下跌？

坚持去库存依旧是主基调

即使在一二线城市房地产市场集体疯狂惊艳上涨的时刻，太原房地产市场也没有失去最后的理智“与狼共舞”。那么，暴涨后的调控性暴跌也必然不会在这座城市上演。

无论是限购或是限贷，对于太原而言，似乎更像是江湖中的一个传说。限与不限，它依然静静地在那里，按照自己的脚步，亦步亦趋。尽管没有限购或者限贷的担忧，但对于太原楼市而言，去库存的重任依旧泰山压顶。

“太原楼市目前的主要任务依旧和年初既定目标一样，还是要竭尽全力去库存，这个主基调从来没有改变。作为全国供应量和去化量都较大的城市，根据一城一策，太原楼市还是要以去库存为主。”

山西房地产业协会会长于世玮认为，此次调控因城因地施策，尤其对于太原这种城市而言，根据实际情况，去库存是最恰当的策略。虽然从统计数据来看，今年以来，商品住房销售趋旺，待售面积减少，但潜在的后续压力还是很大。

于世玮认为，房地产待售面积也就是库存量需要用三种方式计算：一种是待售面积。如果库存量按待售面积计算，太原市仅有4个月的消化周期；一种是省城的一些品牌地产商的项目刚拿到预售证，在楼盘还没开工建设的情况下，就已经开始销售，这个计算下来也在合理范围；还有一种是指已经拿到开工许可的在建楼盘。这种楼盘的建造规模巨大，面积远远高于全国。这个量保守估计需要几十个月才能消化完，从全省房地产市场来看，需要十来年才能消化完。这个待售面积会分批进入市场，但消化时间跨度最长。

太原楼市的库存量究竟还有多少？这个从年初探讨到年终的问题，依旧是困扰楼市发展最大的一只“拦路虎”。山西朗润置业房地产咨询有限公司总监牛佩华认为，2016年初，太原住宅市场可预期的库存去化周期在3.5-4年，截至9月底，市场可预期库存去化周期仍在此范围内，并随着土地成交增加而有持续扩大的趋势，太原楼市的库存依然较高，限购更是不具备条件。尤其是今年以来，商品住房销售趋旺，待售面积减少，但潜在库存压力仍然较大，坚持将去库存作为主要任务，是今后太原楼市在相当长的一段时间内需要做的事。

人民币贬值下影响房价预期

房价是预期的游戏，预期变了，对未来的期望值一定会变。“一叶知秋”的房地产市场，让不少房价接近天花板的城市以超越想象的速度降温。然而，这场影响房地产市场走向的风暴远未结束。

近期，美元升值预期强劲，人民币汇率贬值持续多日，在内忧外患下的房地产市场，一举一动都牵动人心。而对于没有限购或限贷打算的太原而言，房价的走势更加备受瞩目。

调控快一个月的房地产市场，有两组数据引人瞩目：一组是：近日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据，从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快的上涨势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。就太原而言，房价涨幅水平仍处于正常变化范围内。

另一组是：10月25日，人民币兑美元中间价报6.7744，连续第三天刷新六年新低。离岸人民币兑美元于前晚一度刷新最低点至6.7852，早间最低跌至6.7890点。

“如果未来出现美联储低频加息、房地产调控因城施策、加码基建对冲房地产投资下滑等情况，那么人民币贬值对金融市场的影响总体可控。但如果出现美联储超预期加息、房地产调控政策矫枉过正、资本出逃失控等情况，对于太原楼市而言，还是会带来一定风险。”对于人民币贬值背景下太原房价的走向，业内人士仍有担忧。

对于太原楼市而言，即使可以逃脱既不限购又不限贷政策的调控，也难以摆脱人民币贬值对房价的影响。易居中国太原公司副总孙卫华认为，在人民币“惊天大跌”情况下，房价出现调整的概率很大。尽管太原目前看似没有受到各种调控政策的影响，但2017年一季度和二季度受到影响的可能性很大，成交量也会随之下滑。

“虽然太原当地没有出台任何政策，但是对于一线开发商而言，全国上下一盘棋的战略以及此次政府严苛的调控，势必会迫使地产商收缩拿地政策，调整明年的开发及推盘战略，配合政府的政策，适当控制节奏。太原楼市的价格虽然不会急涨急跌，但在未来有一到两年的平淡期或调整期。此外，城中村改造后的商品房分批上市，收缩的金融和土地政策，均会导致各开发商谁都不敢轻易在价格上做文章。”孙卫华说。

观望情绪加剧购买周期拉长

一直踅摸着买房的省城市民李女士在此次调控风暴之前，一直热衷于去各大楼盘看盘，甚至在人潮涌动的第十四届太原房展会现场，逛了整整三天，终于选购到合适房源。正打算在国庆节后去办理首付款，可让她意想不到的是，房地产调控政策铺天盖地的出台，让已经交了订金的李女士和家人在是否买房的问题上产生严重的分歧。

李女士认为，太原房价一直都比较稳定，和周边省会城市相比价格并不高。在其他城市限购或限贷的形势下，在没有任何政策的太原买房也属明智之举。而她的家人则认为，尽管限购或者限贷短期内不会影响太原房价进入下行通道，但人民币贬值却是谁都逃不脱的金融大背景。如果资产价格泡沫被挤破，首当其冲受到影响的就是楼市，这势必将导致房地产价格下跌。如果出现这样的情形，买房将是一个危险的投资行为。

孙卫华认为，尽管在调控风暴之后，太原没有出台任何政策，但风云突变的市场环境势必会影响老百姓的购房决策。比如，前一阶段还很疯狂选房、看房的购房者，会拉长购买周期。再加上十月推向市场的新盘依旧“蜂拥”，这些都会加剧观望情绪。

此外，很多房地产经纪公司也在调整方向。比如市场前沿的代理公司，也会进入控制成本和停止盲目扩张的通道，将预售证放缓、高价预售不发，在拉长时间周期的同时，拉高城市价格。这与政府的调节和人民币贬值的预期不无关系。

于世玮认为，人民币对外升值时，对内贬值主要表现在人民币对楼价贬值上；在人民币对外贬值周期，对内则会升值，主要表现为楼价下跌。但目前太原房价总体平稳，购房者要抓准时机，顺势而为；开发商要努力降低建造成本，采用新技术和新材料，提高设计水平，努力控制和降低建造成本，避免哄抬地价。