中国两类城市刚需目前可买房 房价定跑赢人民币

  如果以10年为观察期，中国的房价也许跑不赢美元，但跑赢人民币是必然的。

  如果你生活在一二线城市，又是“刚需族”，那么现在或许就是出手买房的好时候。理由如下：

  1、中国楼市整体上已经严重过剩，但一二线城市中心区的楼市，三五年内问题不太大。这事实上是政府必保的底线，如果一二线城市全面崩盘，中国经济也必然崩溃。此外，这些大城市是中国“最有权力”的城市，他们有能力调动各种资源自保。目前它们在各自的省份内，就是公共资源最好的城市。这些公共资源包括：教育、医疗、基础设施、创业环境、治安安全等。所以当这些城市开放户口、限购之后，能持续吸引外来人口涌入。估计到年底之前，大部分二线城市会这样做。

  2、如果以10年为观察期，中国的房价也许跑不赢美元，但跑赢人民币是必然的。中国是新兴经济体，“有形之手”对经济干预比较多，国企实力强大，央行不独立。有了这几个因素，经济效率偏低，需要资金的僵尸企业多，人民币超发是常态。如果平均真实通胀率为5%，人民币购买力10年后剩下60%，20年后剩下36%；如果真实通胀率为7%，人民币购买力10年后剩下48%，20年后剩下23%。如果以更长的时段观察，比如20年以上，中国大城市中心区的房价还能跑赢美元，因为美元长期也是贬值的。

  3、也许你会说，美国房子便宜，租金回报率高。这当然没问题。但不是所有的中国人都能移民，都愿意移民，那毕竟是别人的国家，另一种语言和文化。绝大多数人还是要在国内生活，所以还是要立足国内考虑。中国的城市模式跟美国完全不同，再加上住房上附加了太多价值，所以中国的高房价有某种合理性。

  4、从现在到年底，随着货币政策越来越宽松，人民币利率水平将逐步走低；上半年人民币实现了3%的贬值，下半年将处于稳定向上状态；在央行和银监会督促下，商业银行对住宅按揭贷款的态度，由“从紧”变“中性”，再变为“大力支持刚需”；政府态度更加明确，将有越来越多的城市解除限购，甚至减免税费，放松外来人口落户。这些对楼市构成实质利好。

  不同的城市，情况不同。整个而言，一线城市中心区、郊区房子都有投资价值。但大部分郊区的房子涨得慢，经济不好的时候波动幅度大。二线城市情况各不相同，比如天津、重庆郊区供应量比较大，千万要慎重。杭州、福州价格偏高，哈尔滨人气有点不足。整体上，还是应该到中心区购买。

  通过买房快速致富的时代已经结束，未来好地段的房子可以抵御甚至略微跑赢通胀。但整体而言，房子将变成“防御性”资产，而不是“进攻性”资产。所以，不必考虑两三年之内的波动，因为你很难抓住最低点。但10年、20年之后你就会发现，今天在中国的大城市中心区买房子，你是多么英明。

  最后解释一下我所说的“一二线城市”。一线城市基本上没有争议，内地就是北、上、广、深，此外还有香港。二线城市是个非常混沌的概念，每个研究机构都有自己的算法。我认为一个城市银行体系里积淀的资金(金融机构本外币各项存款余额)，是这个城市经济运行的结果，也是未来发展的动力，所以是考察城市综合竞争力的最重要单项指标。

  二线城市应该有两个重要条件：第一，它的各项存款余额在2013年能达到8000亿以上；第二，它是“有权力”的城市，要么是直辖市、省会，要么是计划单列市。如果它仅仅是个地级市，那必须是经济总量足够大、资金足够多，而且紧靠着某个一线城市。 (作者系深圳商报编委)