地方与房企动作频频联合救市 揽客手段花样百出

  近月来，在房地产市场下滑的背景下，地方放松调控动作频频，从放松限购、限价，到扩大资金支持力度，再到调整落户条件，各地从不同角度试探房地产调控放松的底线。与此同时，为提高楼盘成交量，加快资金周转，各房企降价又促销，甚至推出“降价险”，花样百出吸引购房者。

  业内人士认为，这一轮房地产市场的调整期会比较长，对地方政府救市的效果不能期望过高。而对于购房者而言，开发商的价格游戏触动有限。由于库存高企，对于房企来说，如果想吸引客源，让出部分利润是最好选择。

  焦急

  地方放松限购“只做不说”

  有消息称，从7月14日起，南昌将有条件放开住房限购，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他市区区域不再限购，成为继呼和浩特、济南之后第三个正式取消限购的城市。

  对此，南昌市房管局开发管理处相关人士向《经济参考报》记者表示，目前并未收到任何通知。

  但有业内人士透露，南昌现阶段是“只做不说”，只是没有公开发文件。“此次没有通过官方下文，而是通过房地产协会进行电话沟通，以传递新政执行。”

  放松原因是年初以来，新建商住房销量逐渐下滑，偏于低迷。

  数据显示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6万套，成交面积180万平方米，其中，商品住宅成交1.3万套，143万平方米。去年同期，两组数据分别是2.03万套、204万平方米和1.57万套、160万平方米，新建商品房和新建商品住房成交套数同比分别下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面积库存量超过2013年的销售量。

  上述人士表示，在极大的库存压力下，南昌将实时观察限购放松效果，若效果不佳，将继续扩大非限购范围。

  “‘只做不说’已成地方政府约定俗成的动作。”上述人士指出。除现阶段已正式公布放松限购的呼和浩特和济南外，天津、厦门、温州等多地也“只做不说”，悄然放开限购措施。

  具体来看，目前福州只要是全款购房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限购政策限制；厦门非户籍人士已可以通过“补税”方式取得购房资格；天津虽然取消了蓝印户口，但悄然放开了购买第三套房限制。

  此外，部分城市选择放松限价。广州增城、从化以及一些中心区原本一些楼盘因价格过高而网签受限的现象得到松绑，北京今年初同样也已经取消对高价楼盘的入市限制。

  放松购房支持方面，郑州全市约有100多个楼盘可享受最高70万元的“组合贷”(其中公积金贷款部分，最高不超过45万元；商业贷款部分，最低不低于5万元)，首套房首付三成，二套房首付四成；芜湖对符合条件的高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助(1万元或2万元)的时间限制。

  调整户籍政策方面，武汉从7月1日起，毕业超过2年在武汉就业创业的高校毕业生，具备相应资格即可落户，而原本要求毕业2年之内才有资格；此前，贵州也宣布全面开放落户限制，鼓励更多人在中心城镇、城市落户安居。

  中原地产市场总监张大伟表示，2014年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中，有11个城市今年成交降幅超过25%，受政策从紧影响显著。

  与此同时，截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。

  “从全国房地产市场看，出现问题的城市特别是三四线城市，因为人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。”张大伟说。

  他认为，从贵阳发布纳入本省其他多市人口基数，享受本地户籍政策，到无锡买房落户面积降为60平方米，再到海口出台落户新政策，根本目的都是为了解决人口问题，抢人，利用城镇化，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的。

  热切

  房企花样百出促成交

  在地方政府想尽办法“抢人”的同时，房企也在花样百出地想着“抢人”。

  近日，北京的珠江四季悦城(楼盘资料 业主论坛) 项目推出“购房保值计划”，其中包括“买房降价险”和“无理由退房”两项。购房者如果选择“降价险”的方式买房，9成房款即可买房，余下10%作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前四个月(2015年6月底)，如房价没降，总房款10%的保证金再由购房者交给开发商；如果降价了，由珠江人保代客户向开发商支付余款，无需客户返还保证金。

  至于如何判定是否降价，则是以交房前四个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。除此之外，四季悦城项目还推出了“无理由退房”政策，在购房后一年内至交楼前，如果房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。

  与此同时，大连、北京、西安、广州等多地推出“零首付“一成首付”优惠活动。西安方面，恒大、天朗等知名房企加推特价房入市，最高优惠20万元。中海“凯旋门”楼盘除了打出了6900元的特价，还推出“0首付”促销。此外，西影路“海伦国际”等楼盘也宣称推出史无前例的巨大优惠，“0首付，0月供”。北京方面，珠江四季悦城6月也曾推出零首付活动。

  张大伟表示，7月全国新房市场开局并不乐观，成交量较6月的年度低位水平进一步下探，大部分城市的二手房市场也出现成交下滑。中原监测的40个城市数据显示，7月前6日新建住宅成交面积日均值较6月下降14%，且各线城市均呈现下滑走势，一线、二线及三四线城市降幅分别为14%、19%、11%。

  “促销主要是因为市场降温导致，为了吸引客户眼球，增加入市积极性，提高房价只涨不跌的信心。目前市场大部分项目去化放缓，直接降价容易导致前期客户纠纷，选择保值保证，可以一定程度上提高项目热度。”张大伟说。

  张大伟认为，抢客源成为地方政府与房企第一目标，但购房者更希望看到价格的实际变动，这种数字价格游戏，实际上对购房者的触动有限。对于房企来说，如果想吸引客源，让出部分利润是最好选择。

  淡定

    房地产调整期拉长

  尽管地方政府纷纷放松限购，但业内人士认为，这一轮房地产市场的调整期会比较长，对救市效果不能期望过高。

  上海易居研究员认为，6月份去库存化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预计未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，去库存化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。但目前来看，救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。

  长富汇银总裁张保国也认为，今年房地产市场分化会加剧，可能是一个更大的U形，时间要长一点，尤其是底部偏长。

  有分析指出，本轮市场出现降温的原因与往年不一样，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。

  海通证券房地产行业首席分析师涂力磊表示，本轮调整预计是中型幅度调整，时间从2014年3月开始，经历9至15个月，最晚可能在明年二季度能够恢复，原因在于当前政策“只托不举”，没有出现大幅拐点。