关于《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的解读

为进一步强化我省土地增值税清算管理工作，规范清算审核程序，统一工作流程，提高清算审核质量和效率，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和实施细则以及国家税务总局关于土地增值税征管的有关政策规定，省地税局发布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》）。现对《管理办法》相关规定解读如下：

一、《管理办法》包含的主要内容

《管理办法》涵盖了土地增值税清算与审核的全过程，共7章26条。主要内容包括：制定依据、适用范围、清算主体、清算单位、清算条件、清算申请和受理与清算审核时限、清算审核小组审核内容和审核流程、核定征收条件和方法、审核结果处理、相关文书出具和执行时间等，同时通过相关表格审核逻辑对应关系，对土地增值税清算的具体内容、程序及要求等作出了明确规定。

二、关于清算条件的问题

《管理办法》对清算条件明确了两种情形，一种是应清算的情形，另一种是税务机关可要求清算的情形。

应清算的情形包括四类情况，前三类是国家有关规定已明确的，第四类对纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的由可清算条件调整为应清算的条件，是按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第十六条纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款。缴销发票、税务登记证件和其他税务证件的规定所作的合理调整。

可清算的情形包括三种类型，其中对已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。在实际判定是否超过85%时，已售面积包括实际销售面积和出租或自用的可售面积，用公式表示：（实际销售面积+出租或自用面积）/总可售面积*100%≥85%。

三、关于清算后再转让房产的处理问题

《管理办法》对清算后再转让房产的行为区分两种情形处理，一种是转让未使用的房产（新房），另一种是已出租或自用在一定年限的房产。根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条关于新旧房的界定问题规定，新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定年限或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用年限和磨损程度由省地方税务局具体规定。《管理办法》将未使用房产和使用年限在一年内的房产按新房计算征收土地增值税，使用年限超过一年（包括一年）的房产按旧房计算征收土地增值税。

四、关于清算领导组和清算审核小组的职责与分工问题

《管理办法》要求各主管地税机关成立由局领导总负责，征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组，下设若干清算审核小组。清算领导组主要负责本地区清算项目和清算比例的确定，部署清算审核的时间要求，确定各清算审核小组的人员构成和职责，协调各小组之间的工作衔接和配合，确定清算项目的增值额、适用税率，出具清算审核结论。清算审核小组分收入审核小组、土地成本审核小组、其他开发成本及费用审核小组、税金及其他扣除项目审核小组等。各审核小组的主要职责是在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料等进行认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。

五、关于清算处罚问题

房地产开发企业存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税、不缴或少缴税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。

土地增值税清算鉴证机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，提请有权机关取消其土地增值税鉴证资格，出具的鉴证报告也不予采信。