商业过度开发城市如何突围？万达、明宇齐支招
联商网消息：据搜铺网报道，过度开发，已成为商业地产界不争的事实。且不说，占据全国商业地产开发体量第一宝座的成都，截至2014年底开业运营、规划在建的商业综合体已达132家，2015年还将有13座购物中心陆续入市，导致同行竞争下“死伤一片”。就连上海、沈阳、北京等经济发达城市，也因为过度开发这一问题，引发一系列对高空置率、同质化、鬼城传说的声讨。
究竟面对如此难题，不同区域，不同项目，不同品牌，该如何在商业过度开发的城市突围？
8月14日上午，围绕以上话题，近20位来自万达院线、明宇地产、蓝光商业集团等国内知名商业企业的精英高层齐聚天府之国——成都，在搜铺网举办的TOP20西部商业地产行业沙龙上开启了一场精彩非常的头脑风暴，为许多尚在困惑中的商业地产开发企业找到另辟蹊径的发展方向！
以下为精彩语录采撷：
搜铺网商业地产研究院院长陆兴泰：
“二三线城市给我的感觉已经没有想象中那么美，最大的问题是人口外流比较多，第二个是人口消费力不够，第三个是政府不管，这个让我很头疼，一条街上可以搞十个购物中心，那就谁都活不好。”
中国商业地产联盟副秘书长贾耀勇：
“以前进入一线城市竞争压力比较大，现在二三线城市竞争压力都比较大。一方面像万达广场、宝龙这种一线的全国知名连锁品牌进入二三线城市。另一方面，当地的开发商有自己当地人脉、资源的优势，有对市场脉搏把控的优势，所以他也在搞购物中心开发。而且购物中心从规划、设计、招商运营这一块，团队的运营能力、专业能力都在迅速的提升。对很多地方开发商来说，已经不是一个神秘的话题。虽然说有的时候做的不是很理想，很完美，但是他也敢干，大干。所以我们的竞争压力非常大。”
“我从我实际经验的角度来说有几点调整，怎么样应对过度开发这一挑战。第一个是从前期定位方面要做精细化的分析，要与竞争对手做出差异化特色化的定位，做到“人无我有，人有我全，人全我优”，避免购物中心恶性竞争，共同打造商圈。 第二个是由于很多传统模式的购物中心、商业项目，他们的运营模式、管理模式还是比较陈旧的，业态组合还是不完善的，所以我们可以借助创新跨界的商业品牌、智慧商城互联网工具进行精准的调整。第三点，在运营方面要做一些为商家更加精细化、深入化的全面服务，协助商家提升服务品质、提升经营能力。”
万达院线副总裁曾光：
“无论我们这些主力店也好，购物中心也好，往往做得好的，做得成功的，我觉得还是在细节上。因为以前都是在做一些比较粗放的东西，现在正在往细里面做。所以说，想要突围，品牌商跟开发商都需要做好自己应该做好的基础工作。”
“我觉得无论是我们自己做还是发展商、管理商做，从我们主力店来说，我们希望在业态上有更多的配合。因为我们开下去之后，15年不会走，15年之内大家都是合作。”
“我们在做所谓的竞争的时候，我觉得考虑的更多的不是突围，是做好护城河，把自己的利益能够保护得住。万达之所以在竞争中能够突围而出，是因为有自己的电商渠道和主抓的会员体系，我们现在有4000万的会员。所以品牌商跟开发商不突围又能去哪里呢？这个时候我个人建议，不要自己先把自己吓唬了，机会还是有的。就像老贾说，80%是同质化的，那正面讲还有20%是差异化的。我们就要靠那20%做到80%。”
明宇商业管理公司总经理胡晓波：
“面对商业地产过度开发，仅仅从差异化、精细化去谈是很难从根本上解决问题的，没有用的。最大的问题是供给，政府的规划问题。从开发商，从商家的角度，我觉得有机会一定要给政府去呼吁，在规划层面去解决问题。不能简单的粗放管理。”
“其实电商对我们的冲击没有我们想象得那么严重，我们线下本身的竞争没有做到最好。这方面我觉得还是可以去挖掘。”
“另外作为一个开发商让我感触最深的还是一个现金流和统一经营的平衡问题。这一直是困惑我们很多年的。现在这个我们想明白了，我觉得规划、招商、经营一定要统一的，一定要规范，最好可以做到产权单一。”
“现阶段，作为开发商如果说真的要突围，必须要把蛋糕做大，必须要把每个项目做好，经营好，让它区域价值等各个方面都可以提升。否则的话，我们做的项目越多，死的越多。”
大未来投资有限公司董事总经理吴佳俊：
“我经常讲我就是一个汉堡中间那一块青菜，吃腻的时候我才有价值，不吃腻的时候，他认为汉堡可以吃饱，肉可以满足他的能量。青菜是吃腻了才有价值。干了这么多年，我弄明白一件事情，顾问如果做成功了，大家认为都是他们有本事，做失败了全是你顾问的责任。”
“我说现在一个成功的企业，一个成功的人需要四个条件，简称“四人帮”，第一个是要高人指点，第二是贵人提携，第三是情人鼓励，第四是小人相逼，这是从个人的层面。从企业的角度来说也是对的，为什么叫高人指点，我觉得一定是专业的人做专业的事，行行有专家，一定有我们不擅长的，我们一定要找最擅长的人来指点我们，来帮到我们，这是最重要的，这叫高人指点。”
绿地集团西南事业部商业板块贾莉：
“我们从前面的经验来说，我们觉得其实要做到突围，可能更多的是去做一些小而全的。我们自己也在做我们的产品线，一个是我们的魔方式的产品，专门做这种针对社区的街区配套。另外一个产品线就是针对大社区做的小型集中商业，是3-5万方的体量，满足周围三公里的人群消费。关于如何在商业地产过度开发的城市突围，我们觉得未来的一个方向就是把社区商业，三公里的服务圈给做好。”
蓝光商业集团副总经理陈峰：
“在前期商业发展很快的时期，很多企业通过模式复制进行了快速规模性扩张，但是以后我们还能不能找到我们具有快速规模性扩张的后十年，是大家都在探寻的课题。市场发展和竞争是必然的，无所谓过度不过度，任何时期都是危机并存，关键是如何应对和适应市场变化。成熟的市场需要完善的层次和丰富的体系，不可能一家独大或只有几种生态模式，每一种生存都要掌握自己的生存之道，而不是简单的去复制别人的活法，别人的活法可能未必适合你。”
“蓝光坚持市场导向，坚持民生商业，坚持通过主题化、差异化、系统化、专业化的运营实现项目和公司的运营目标，同时，我们也在分析和转化自身的需求和优势与互联网结合，实现更好的平台和模式。”
（搜铺网 成都报道）