商业地产京沪联动拉开序幕 上海商业进入新时代
联商网消息：在2016年7月30日召开的“（上海）商业地产高峰论坛”传出消息，2005年4月13日成立于北京的“万商俱乐部”正式落地上海，“万商俱乐部上海分部”由1号街品牌联合创始人李明峰先生担任首届秘书长。
万商俱乐部以商业及商业地产沙龙为主要活动形式，创始人杨泽轩先生在致辞中说，万商俱乐部坚持“明商道、结商缘、识商机、获商益”的宗旨，树立了“独立、公益、专业、小众”的特色，11年时间共举办了230期沙龙，贵在“坚持”两字。
但在坚持的背后，一定有某种坚毅坚韧坚信的支撑，有了这种精神的力量，才使沙龙发展成为商业地产界沟通、交流、学习的纯公益性平台。这是非常难得的！万商俱乐部京沪联动，使人们在低迷的商业环境中发现了植根于商业及商业地产专业人士心中那积极、进取、前卫、包容、专业与责任！商业地产京沪联动拉开序幕，这必将有益于促进上海商业进入一个新时代。
本次论坛由晓兰工作室主人刘晓兰担任主持嘉宾，致辞嘉宾有：行业组织代表宜居中国执行总裁丁祖昱、商业地产代表万科集团高级副总裁、万丈资本CEO丁长峰、营运管理代表世贸商管公司总经理吴艳芬、品牌商家代表乐友全国发展总监索士居、北京购阿购高级副总裁穆建玮。
论坛发布了第十期万商排行榜——最认可商业地产企业TOP10。他们是：华润置地、凯德集团、万达集团、中粮大悦城、龙湖地产、太古集团、宜家集团、日本永旺、北京国贸、恒隆地产。
演讲嘉宾有：财富品质集团执行董事周婷（主题是“内容为王”）、尚嘉国际控股有限公司董事王裕强（主题是“服务致胜”）、丹青创艺设计咨询（上海）有限公司总裁乔崎（主题是“空间体验”）、悦尚科技CEO吴弼川（主题是 “技术引领”）、证大集团副总裁王锐（主题“资产运营”）、乾立基金董事总经理陈斐（主题“资本话语”）。
精彩观点：
1.周婷：品牌时代的终结
点评：财富的品质取决于掌握财富之人的品质，商品的品质源于商品经营者的品质。品牌是一种象征、品质、承诺与信誉的保证，如果缺乏内容、内涵、内力，那还不如不要“品牌”，来一点实实在在的“内容”!即使到了“内容为王”时代，也需要用品牌来区分不同的“内容”。品牌不会终结，应该终结的是品牌商的贪婪!当消费者不再以品牌来体现自己的存在，终结的不是品牌，而是把消费者当做品牌模特儿的时代。当品牌作为一种品质与信誉的象征符号，品牌的社会价值是提高了流通的效率，品牌的私人价值是满足了生活需求。当商品质量普遍提升，品牌将发挥差异化区分的作用!“品牌时代的终结”时对品牌商的一个很好的忠告!
2.王裕强：百货本来就没有体验，而购物中心的起源就是提供体验服务的；房地产与商业地产完全不同，政府要求房地产商要在房地产项目中画出一块做商业，怎么做？ 实体店销售业绩下降的原因有四个：一是专业的商业营运管理人才的缺乏，二是管理水平的不到位（环境、陈列、专业培训），国内外消费习惯的差异，互联网技术未全面普及。四亿白领的市场体量就可以看出中国零售业的前途，这应该作为一个课题来研究，消费者买或不买，取决于消费者的信息指数，他们手中有了闲钱，对未来充满希望，对服务十分愉悦，就会重复买，不断地买，卖得更多，橱柜的衣服就会从200件变成400件。
点评：从全球第一家百货的起源来看，它是一个廉价的小商店，但后来，百货公司就成了“太太们的乐园”，再后来，由于大众化业态的迅猛发展，如超市、便利店、折扣店等，才使过公司走上“高端化、时尚化、特色化”的不归路。购物中心其实不是一种零售业态，而应该是一种跨业态的集群。让人愉悦!这是最最重要最最根本的真真切切的真道理!也是中国老百姓最大的中国梦!我们的消费者所拥有的仅仅是虚拟价值不断升值的“砖头”即房子与实际价值不断贬值的“纸头”即货币。为什么不卖掉房子用于消费?因为大多数人无房可买，他们就一套房子，得自己住!如果大家想把房子卖了，那么谁也卖不出房子，即使能卖出，整个社会经济也就垮掉了，除非国家把过去三十年收进去的钱再吐出来，还财于民。所以，中国经济不是大商人、大银行、大富豪们支撑着，而是处于社会最底层的百姓支撑着!他们一手支撑着砖头，一手还支撑着股票，留出点财力还要支撑银行、理财公司、P2P,他们唯一可以节省的就是消费，所以对消费尤其是国内消费慎之又慎!这不仅应该引起商人的反思，更应该因为政府的反省!一个可以实施的措施是：把贪污罚没的钱平均分发给百姓，因为百姓在日常消费中已经提前支付了商品或服务的“贪污成本”。商业是需要不断加大投资的行业，目前上海的零售业，出现了局部的“三化”现象，思维或体制僵化，干部退化，店铺老化，尤其以超商为甚。还存在“三缺”，缺经营者的激情，缺新的投入，缺敬业专业的一线员工。如果把服务理解为人的服务、环境的体验等，那么，“服务致胜”应该以“商品致胜”为基础，如果连商品品质都难以保证，连商品价格都不靠谱，还去妄议服务的话，那是妄想!
3.乔崎：目前的商界有三个不具备。 一是不具备设计公司的选择能力；二是业主的设计部门的人不到位，不专业的非要去改专业的设计，其实老板还是喜欢看专业的设计，但实际上老板看到的往往是经过非专业修改的版本;三是业主不懂商场不爱逛商场又怎么去评审商场的设计方案？！商场不是看出来的，而是体验出来的。当前的超市与百货都属于目的型消费，销售面积为主，分业布局，传统服务，未来百货与购物中心应该转型为“时间型消费”，逛得时间越长，买的东西越多，经营业绩也就越好。所以，在空间设计上应该考虑休休闲空间为主，要混业布局，要提供个性化服务。商场除了餐饮就是儿童乐园的空间设计到了必须改进的时候了。
点评：商场的环境确实很重要，为了让人多逗留商场而做出来的弯弯曲曲的设计，是很不得人心的!过去，这样的事情在超市与百货公司都出现过，如把生鲜放在超市的顶楼，强迫顾客先到顶楼再到一楼，让顾客多逛逛商店。如今，这样的设计越来越少了!一切能给顾客带来方便的设计就是最好的体验!过去有些百货公司下楼自动扶梯的设计，为了让顾客多走走看看，每下一层总要让顾客围绕电梯走一圈，到背面才能找到下楼电梯。回到原点，精心思考，就是要从顾客的真是需求出发。
4.吴弼川：技术不可能领先，但技术提供了某种可能性。
一个商场甚至连WIFI也没有却可以做得很好。新技术不一定能赢得过老办法，技术的抄袭借鉴很容易。有些老板认为：O2O、智能化、社交营销、用户画像等互联网+的技术，不用可能跟不上，所以要上就照单全收全买，其实，其作用于影响并没有这么大，互联网+仅仅是一个方面，但营运能力、数据打通和链接等忽视，真正的互联网精神应该是：打通+连接+云化。数据对场景来说是营销工具，对经营来说是效率工具，对资产来说是价值工具。
点评：我到家附近的超市买东西，每去一次用掉我两百多。但没有一次发个微信对我表示感谢，更不要说发个红包给我一点利润反馈!所以，去了几次我就不去了，感到很不爽!我努力消费，努力交公粮，你商家如木头人，一点感觉与反应都没有，这样店我不想去了。我感觉这是一家很唯利是图的店，由此甚至怀疑起商品价格的真实性，并且也由此感觉到这个商店的价格似乎也比隔壁的家乐福贵了不少!技术就得为人所用，而且要尽量简化!网上渗透到实体店以后会发现：线下比线上更复杂!因为线上皆可以用技术手段来解决，但线下的大量营运问题得通过人工来处理。所以，当人们试图通过“送货到家”来提升店铺业绩的时候就出现了系统、店铺、商品、人员等“人、货、场”三要素紧密配合的效率问题。新潮不见得成功，传统不见得失败，传统也并不意味着没落，真正的没落是丧失激情。
5.王锐：目前我国商业地产有三种基本模式：完全出售、混合持有、完全持有（ 如万达、中粮）， 这是传统模式，商业地产必将进入“大资管”时代。
在资产所有方与资产营运方之间，需要介入承租改造管理模式。如铜仁路88号、淮海路阳光新业中心都已经采取这一模式。资产管理方的获利包括：代建费收入为投资的3-5%;营运管理租金的10%;资本管理费为投资的2%;退出收益一般溢价20%。
6.陈斐：我国目前有两万万方存量商业地产，我国已经进入了存量时代，随着国家政策与经济环境的完善，地产基金将应运而生。可以是房地产企业发起，也可以是金融机构发起或独立的品牌地产基金。
点评：王锐与陈斐的演讲涉及商业地产托管与地产金融这两个相互关联的问题。商业地产专业化打理将成为我国商业地产发展的一个新趋势，这有利于提高商业地产的价值，病促使其升级换代。同事，商业地产也越来越成为一种金融产品!但不管用什么方式来管理，多出来的商业地产还是要想办法来消化，存量地产超过实际需求的部分，建议政府买单，用于公共服务设施。这也需要有金融化操作，以免过多地使用纳税人的金钱。
（联商网零售研究中心主任 周勇）