北京万科的烦恼：引名校遭维权

 本报记者 费丽婷 发自北京

  今年4月，教育部下发通知要求北京等19个重点城市的义务教育在2015年实行免试就近入学政策。受此政策影响，新一轮择校风潮来临，北京因此掀起学区房置业热潮，部分学区房甚至达到单价30万元/平方米。

  名校周边的学区房热销已是不争的事实，然而随着一线城市的发展，传统老牌名校附近的热点区域已发展饱和，几乎没有再开发空间。在北京，近年来的新楼盘已经集中在五环、六环区域。对于一些大型项目而言，由于地理位置的原因，不能与名校比邻而居，将名校“请进来”则成了提升教育资源优势的唯一方式。

  今年，位于北京大兴区的住总万科橙即引入了北京育才学校大兴分校(“小学部”)。作为住总与万科两大龙头企业的联袂之作，住总万科橙与大兴区教委、西城区教委、育才学校签订了四方协议，在大兴区政府的支持下，将育才分校在项目地块东南角安了家。

  此前，位于房山区的中粮万科长阳半岛项目引入了北京小学和北京四中分校，位于北京海淀区的五矿万科如园也已成功签约中关村二小、首师大附中。作为行业领军企业，万科在教育配套的建设方面也走在行业前列，和周边名校签约、引进名校分校成了北京万科的新特色。然而，北京万科因此遭受莫名的烦恼。长阳半岛的业主以“优先入读权”被稀释的理由向万科提出抗议。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为：值得肯定的是，中粮万科在处理事件时抱着较为积极的态度，行动也较为迅速，通过公开相关信息、写公开信等方式让业主了解相关事宜，并且积极帮助业主与学校做好沟通和协调，期望赢得业主的理解和支持，有利于中粮万科维护自身品牌和形象。

  三方合作完善区域教育体系

  在引入学校的过程中，万科、校方和所在区域三方的合作尤为重要。作为承建方，万科除了承当学校的建设工程，在引入教育资源的过程中做出的努力更为关键。

  以中粮万科长阳半岛项目为例，2010年，在时任房山区副区长吴会杰支持下，北京万科开始与北京小学接洽，并最终确定了双方的具体合作方案。同年10月12日，北京万科就长阳半岛项目引进北京小学事宜，正式与西城区教委、房山区教委签订了《西城区教委、房山区教委、北京小学、北京中粮万科房地产开发有限公司关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》(以下简称“四方协议”)。双方最终确定了“名校+名企”的长久战略合作模式，并将在今后北京小学教育集团分校的拓展中进行深度合作。

  北京小学长阳分校校址选在中粮万科长阳半岛项目内，学校占地面积12177.65平方米，总建筑面积15791平方米，学校建有音乐、美术、形体、科学、劳技、计算机等多部专用教室及地上操场和地下风雨操场。

  除北京小学外，中粮万科还分别配合房山区教委，为区域引进北京四幼、北京四中等知名教育机构，完善区域内基础教育体系。

  多赢愿望面临一系列难题

  然而，在看似“房企-学校-区域-业主多赢”的出发点之下，合作办学政策真正落地的过程中却面临着一系列难题。

  2013年6月15日，北京小学长阳分校正式开始接受一年级新生报名申请。长阳地区突然爆发了围绕“北京小学”的学区房之争。

  一方是中铁建长阳国际城业主(北京第一个限价商品房，2011年初开盘，销售单价1.2万-1.25万元/平方米，户数约2000余户)，另一方则是中粮万科长阳半岛业主，争夺的对象则是尚未完全交付的“北京小学房山分校”。

  当时，在中粮万科售楼处内，数百名中粮万科长阳半岛的业主拉出横幅抗议学区划片“不公平”，因为长阳共有11个住宅小区被划入该校片区，承诺中的“优先入学权”被摊薄。

  业主们抗议的理由是：北京小学房山分校由万科负责承建，学校建设的大部分资金来源于长阳半岛业主的购房支出。据悉，万科在正式交付后的一段时期内也依然将继续承担北京小学的部分运营支出。所谓“优先入学权”，正是出自上述《四方协议》。其中约定，“北京小学属于长阳半岛教育配套，原则上优先满足长阳半岛业主子女上学”。从2010年初一直到2013年5月前，房山教委在接受相关咨询时亦反复明确表示，“万科配建北京小学是长阳半岛项目的教育配套，长阳半岛业主享有就学优先权”。

  正因得到了北京万科和房山教委关于长阳半岛“学区房”地位的双重保证，长阳半岛的业主们搬到了偏远的房山。当时，长阳半岛的价格普遍高于周边楼盘近1/3，甚至一度超过同期北京南四环内的房价。

  长阳半岛业主李女士告诉时代周报记者，当时购房就是考虑孩子以后念书，且售楼人员口头保证“基本上没有问题”。“我们考虑小学是就近入学，所以觉得要上应该问题不大。但他们确实没有保证100%可以上，当时也没写进合同。”

  今年3月，承建长阳半岛的中粮万科遭到24名业主集体起诉。起因是销售过程中宣传的“买长阳半岛，上北京四中”，实则有6年内入读的限制。业主们要求取消上四中的期限限制，继续履行承诺，取消购房合同中的“格式条款”。一审业主胜诉。

  对此，万科方面也很委屈。作为万科集团副总裁、北京万科企业有限公司总经理的毛大庆，几年前他东奔西走，终于将著名的北京小学引到位于房山的中粮万科长阳半岛建分校，成功将长阳半岛打造成京南最著名的教育大盘，累计销售金额超过75亿元，如今北京小学长阳分校也按时完工交付使用，万科与中粮的合资公司中粮万科却遭到业主的控诉和维权。

  对此，万科相关人士在回应时代周报记者时称，“代建是我们代建的，沟通也是我们沟通的，合作协议确实也签了，但承诺方不只是我们，还有学校那边。签的协议也不是针对业主的，而是确定那个学校跟我们的项目之间的关系。至于划片，是要政府相关教育部门来定，跟我们关系不大。”

  一场关于商业、服务、教育、公平的大战一触即发，也将中粮万科，推入一个尴尬的境地。“我们是尽量最大限度地为业主争取权益，但这个事做来做去就变成他们觉得我们什么都可以做，什么事都要我们来保证，他们把开发商想得太有本事了。”面对业主的质疑声，该人士觉得很无奈。

  学区房容易出的问题

  万科一贯定位于中端和刚需的主流产品，坚持“盖有人住的好房子”。虽然产品本身走的并不是高端路线，但略高于同等产品的价格造就了一批中产阶级为主的万科业主。这一群体对楼盘配套设施的要求也相对较高。

  万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆先生曾表示，他历来认为教育是改变一个人命运的重要因素。为人父之后，更是体会到了教育在子女健康成长、成才方面不可替代的作用。他非常能体会和理解广大业主在购房时为子女考虑的良苦用心。这也促使他带领北京万科团队，全心全意、积极地投高质量小区教育配套设施建设中。

  在记录万科前二十年发展的王石自传《道路与梦想》的序言中，曾任华润集团(万科大股东)总经理、现中粮集团董事长宁高宁这样写道：“我觉得看万科的改变和调整比看他的成就重要，要看他对自己信念的坚持比看他在企业管理上的一些技巧重要。”

  其中提到的“改变”，是指万科放弃了多元化的投资，开始做减法，从第三个十年开始决心做专业化地产公司。但是在第四个十年的起点上，一体两翼成为万科新的战略，即住宅为主体，两翼是城市配套服务商和住宅产业化。

  “万科的目标是跟城市同步发展，我们新的定位是要做城市的配套服务商。”万科集团总裁郁亮表示。2014年，是万科的而立之年。已成长为首家千亿级房企的万科正从专业住宅开发商，向城市配套服务商转变。

  韩长吉认为，由开发商引进并建设的学校等资源，业主为享受相关权益多付出了资金，主要体现在购房价格上，同时住宅小区配套学校建设的大多数资金来源是业主的购房支出。因此，住宅小区居民子女享有配套学校的优先使用权显得合情合理。但是作为公共资源，名额受到户籍等多重因素的影响，要想完全实现自己的权益也并非易事。

  同策咨询研究中心总监张宏伟总结了学区房容易出现的几个问题：首先，学区房的产权问题。现在学区房主要是有两类：一类是开发商自建的学校，包括有一些开发大型社区的房企为了楼盘更好地销售，自己小区内就配建一部分学校的配套。另外一种，社区旁边有学校的一些资源，周边几个社区共享这些教育资源。

  从这两种学区房的楼盘来看，不同的学校和政府谈也好，和开发商谈也好，可能有不同的合作方式。比如说公立民办也好，也包括有一些私立幼儿园，有很多产权方式，产权不清晰的话有可能会影响未来孩子就读的问题，有时候学校因为产权的问题经营不下去。

  第二，学区房教育质量的问题。很多学区房采取一种引进或者合作的方式，过来的师资力量可能不直接是本部学校的，有可能通过一些外聘的，或者有一部分是学校本部资源，再加上另外招聘的教师资源，共同来把学校学区房做好。但实际上由于前面这种合作方式的原因，有可能会存在一些教育质量方面的问题。

  第三方面，可能存在生源的问题。现在来看一些新建的项目或许自住、婚房的需求比较多。可能当前3—5年内学校生源不存在太大问题。但是校区一旦建立比较成熟了，这拨学生毕业后，这个学校未来怎么办？