养老地产缺乏明确的盈利模式 高端过剩低端缺乏

   [由于中国老龄化时间表太快，很多方面都显得猝不及防，养老地产缺乏明确的盈利模式]

  刘仁(化名)这几年一直和老伴住在北京近郊小汤山，那里比他们在城里的家宽敞，空气也要好些。以前身体好的时候，他们每周末回城里的家和儿子聚一聚。

  最近，刘仁的生活陷入了两难——儿子平时工作很忙，家里还有两个小孩，刘仁并不愿意和儿子媳妇一起住，然而，随着年龄的增长，老两口觉得生活上有些力不从心了，仅仅是每天买菜做饭对他们来说就是一项沉重的负担，尤其是刘仁的老伴脚部骨裂之后，他们的日常生活更是受到了直接的影响。

  为了不麻烦子女，去养老机构寻求专业的护理成为刘仁的第一选择。普通的养老院刘仁是不愿意去的，不仅等位时间长而且条件还不太好。在儿子的建议下，刘仁开始关注北京周边主打养老的社区。

  “未富先老”是中国老龄化的主要特征，刘仁却属于中国为数不多的先富起来的老年一族。他自己有养老资金的储备，儿子一家在企业做高管，在经济上也有能力赡养父母。刘仁这样的老人成为国内刚刚起步的养老地产的目标人群。

  看了一圈之后，刘仁发现大部分以“养老”为卖点的社区有一个共同的缺陷——与高档的“适老性”硬件相比，医疗、护理等老年人最需要的软件配套明显不足。

  随着老龄化的加速逼近，以老龄地产和老龄护理为代表的老龄消费是一块可以预期的“大蛋糕”。由于中国老龄化时间表太快，很多方面都显得猝不及防，养老地产缺乏明确的盈利模式，正在走“摸着石头过河”的老路。对于地产商来说，最大的挑战在于如何从过去“赚快钱”变为以长期投资的“赚慢钱”。

  各路资金押注养老地产

  全国老龄工作委员会办公室9月末发布的《中国老龄产业发展报告(2014)》称，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点。

  根据这项报告，老龄房地产包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等。报告还预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

  2013年被誉为中国“养老地产”元年，万科、保利等多家国内知名地产商在全国范围内布局养老地产，而在此前两年，以泰康人寿为代表的保险资金早已率先进入了这一领域。

  2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。

  泰康是中国养老社区的先行者，早在2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权投资计划；2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划；同年6月，养老社区在北京昌平奠基。

  泰康将北京的养老社区命名为“燕园”，这块位于白浮桥湿地附近的地块，依山傍水，走京藏高速40分钟就可以到北四环。

  泰康董事长陈东升曾透露，这一地块是2011年土地市场低迷时泰康以不高的价格拍到的，后来2012年房地产市场突飞猛进，泰康一转手就可以多赚15亿，但他“不想卖”，还是决定来做“泰康之家”，并将泰康之家与泰康资产、泰康养老并列为泰康三大板块。

  除了泰康之外，合众人寿、平安、新华等保险公司也先后进入养老地产领域，有些项目已经启动，有些仍然停留在“炒概念”的阶段，一些保险公司拍到的养老地块仍然在沉睡。导致项目难以启动的原因各种各样，最重要的一条是难以找到合适的盈利模式。

  从“赚快钱”到“赚慢钱”

  与保险公司可以追求长期稳定回报相比，养老地产未卜的盈利前景对于地产商来说挑战更加明显。据不完全统计，业内入手养老地产的地产商超过80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“养老”为名圈地搞房地产开发的。

  万科、保利等知名地产商也在尝试不同的养老地产模式。万科在养老社区、嵌入式养老服务中心以及自持老年公寓三个方向上都有尝试。位于杭州良渚文化村的随园嘉树楼盘以“养老服务”为卖点，配有40余项适老性能设计。

  早在2010年，北京万科推出“幸福汇”项目，自持老年公寓，同时配备护理机构、健康会所等适合老年人的服务设施。

  今年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。

  也是在10月，保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用，这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的新一个养老产品。和熹会养老公寓也被保利集团视作地产开发销售之后的又一商业模式。

  《第一财经日报》记者在调查中了解到，当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等几种模式。在这些模式之下，养老地产高额的开放成本和长期的运营成本根本无法回收，基本上处于“全行业”亏损的状态。

  一位专门从事养老地产研究的人士称，地产商是习惯于赚快钱的，房子盖好了卖出去，生意就算做完了，而养老地产的产业链特别长，建完房子只是完成了一部分，更关键的是后续的管理。

  “开发商变成了管理者，卖房子的变成了护工，他们之前确实没有这样的经验，所以很多项目走到一半都走不下去。”这位人士说。

  陈东升在9月初首届中美医疗峰会上接受媒体采访时称，当前养老特别热，很多企业称要投资，但真正进入这个行业的并不多，因为养老不是个暴利行业，这种商业模式对资金要求量大、沉淀时间长、市场回报慢。

  但他相信，养老的商业模式一旦产业形成规模、走上轨道，就不会受到经济周期波动的影响，是符合保险公司要求长期的、稳定的和追求高回报资金的性质。

  未来10年泰康人寿将投资1000亿元用于全国约15个连锁养老社区建设。陈东升说，以养老为代表的医养板块是核心战略，是做了20年、30年、50年的准备。

  刘仁其实并不关心开发商是否能赚到钱，他关心的是自己付出的高额养老费用能否得到等值的服务，尤其是医疗护理方面的服务能否保障。这也正是当前养老地产上的一大短板。

  很多以“养老”为卖点的地产项目，由于对于入住者年龄没有硬性的限制，使得养老地产成为一个噱头，在这些社区中一些开盘买房时针对老年人的承诺在入住一段时间便会难以为继。

  难以为继的背后深层的原因在于国内老龄康复护理服务业处于严重供给不足的状态。根据老龄办对城乡老年人口健康情况的调查，在平均约19年的余寿中，健康余寿只有9年左右，其余10年基本上是带病或失能状态。

  老龄办调查还显示，现有的民办养老机构绝大部分只能提供日常生活照料，仅有10%以护理康复为主。养老机构中医护人员数量少、学历低，护理人员年龄大、技能差的现象很普遍。民办养老机构中医护人员的比例仅有12%左右。30岁以下的青年护工比重仅为7%，绝大部分护理人员年龄在四五十岁以上。

  护理人员的缺乏和护理质量的低下已经是制约中国高端养老业发展的一大瓶颈，这个问题显然不是保险企业和房地产商依靠自身的力量能够解决的。

  还有不到200天，“燕园”将迎来第一批住客，泰康养老社区服务体系由生活服务体系、医护康复体系、活力文化体系三大部分构成，医养结合成为吸引老年人入住的一大特色。

  高端过剩低端缺乏

  也许正是由于养老地产的前景不明，投身这个领域的商家以“理想”来为自己打气。宋卫平的绿城乌镇雅园就曾被形容为“理想主义”在养老事业勇往直前的典型。一些业内人士也对开发商提出善意的提醒，做老龄产业要有爱心，不能总想着赚大钱。这听起来不像“在商言商”，但反映出了中国的现实——中国超过99%的老年人是没有像刘仁一样有支付能力的。

  养老地产面临的局面是“有钱的人还没老，老了的人却没钱”，养老社区普遍将自己的目标人群定位为“高知、高干、高管”人群。然而，先富起来的人毕竟是少数，如何找到消费能力与高收费相匹配的客户是销售养老地产首先要解决的问题。

  记者在北京周边调查时发现，养老地产基本上都是打“高档牌”，每年养老费用在10万以上，此外还要缴纳数量不等的入门费。

  这个水平显然不是一般老年人能够支付的。

  中国科学院研究院唐钧此前接受媒体采访时表示，我国2亿老年人口是以中低收入的劳动者为主的社会群体，其中，有1亿老人生活在农村，城镇职工中约有5000万领取月均2000元养老金的退休人员、1000多万领取月均4000元养老金的机关事业单位的退休人员。对于这些人的养老问题只能由非营利组织来解决。

  清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥在接受本报记者采访时也表示，中国需要大力发展养老服务社会组织，要向养老服务提供者和购买者让利，才有更多的老年人买得起服务。

  她认为，当前民办养老中高端机构已经出现过剩的苗头，而中低端的却供给严重不足，政府需要在引导民间资本进入中低端养老机构方面做出更多的政策指引。