以房养老：商业险迈出新步伐

  中国保监会近日正式发布指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。目前申请获批的险企有7家，包括平安人寿、太平洋人寿、泰康人寿、幸福人寿、合众人寿、大都会人寿和中宏人寿。

  虽然山西省不在试点名单之列，但对于这一试点政策，我省居民十分关注。如果新政在全国铺开，将给山西百姓带来怎样的养老新选择？购买这一保险是否存在风险？

  A以房养老怎样养？60岁前人养房60岁后房养人

  “以房养老”这个词听起来并不新鲜，而此次出台“以房养老”，是区别于人们通常印象中的那个传统概念——把属于自己的房子出租，然后用每个月的租金来养老。真正的“以房养老”是一种叫反向抵押的养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，这类反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。

  据了解，这种以房养老类保险的运行模式大致为，拥有房屋完全产权的老年人，将房屋抵押给保险公司，继续居住至身故，在此过程中按照约定条件领取养老金，身故后，保险公司获得房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，其余部分归保险公司所有。“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会相关负责人此前在媒体上曾表示。“这种养老方式意味着60岁前人养房，60岁后房养人。”我省一家养老险公司负责人告诉记者，实现以房养老需要在60岁前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60岁前还清贷款取得该住房的全部产权。60岁后，住宅拥有人把自有产权的房子抵押给保险公司，后者在评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，按照一定的年限要求，每月给房主一笔固定的养老金。

  随着以房养老将在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点，这一话题也迅速引发人们的关注。那么，太原会否有机会成为下一批试点？目前的监管层又有何动向？记者为此联系山西保监局，得到的答复是“暂不确定”。“‘以房养老’这样的试点主要是遵循国家层面的规划来确定的，目前，我们没有接到任何相关的消息，此后如何还不好说。”省保监局的相关人士表示，我省能否纳入“以房养老”的范围，还要看国家的政策。

  B将房子出租赚租金更实在相比其他养老方式无优势

  虽然太原暂时不在“以房养老”试点之列，但是记者还是随机调查了20位50岁以上的市民，所有市民都明确表示反对“以房养老”方式，而且在多数人看来，房子目前还是自己最值钱的物品，为了养老将房子抵押给金融机构难过心理关。

  而国内某知名聊天平台网站曾发起“以房养老”的调查，超过4000名网友参与，超过67.9%的网民对“以房养老”的态度为“无法接受”。他们认为，一方面是“以房养老”不太适用于当前的现状，如无法评估未来的房价；另一方面，在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。

  除了“房子要留给子女”以外，还有一个原因就是他们认为并没有必要通过这种方式来养老。今年65岁的刘大爷就给记者举例说，他与老伴共有两套房子，一套是单位分的福利房，一套是子女后来给买的房子，目前单位分的面积小些的房子用于出租，由于位置比较好，这套二室一厅的房子每月能为他带来2000多元的收入。如果未来几年太原也执行以房养老新政，那么按照新规的要求，刘大爷若将自己的房子抵押给保险公司，可以继续享有房屋的居住权，同时按照约定每月固定领取养老金。但是，在刘大爷看来，房屋如果拿出来出租每月收的租金也能作为一笔养老费用。而且后期可以再进行出售，“显然比抵押给别人更实在。”

  事实上，在我国的养老保障体系中，除此次的“老年人住房反向抵押养老保险”外，还不乏早已有之的分红险、年金险等，以及市面上银行、券商等金融机构推出的各类“养老型”产品。那么，相比其他养老形式，“以房养老”保险有何不同？“从实质来看，其他保险产品更像理财，而‘以房养老’更像信用卡提前消费。”省城一家银行理财经理表示，由于现在以房养老的很多具体细节尚未出台，还很难判断孰优孰劣，但由于‘以房养老’需要的置换物是国人较为看重的房产，因此很可能会遭遇瓶颈。”“如果‘以房养老’每个月所得的养老金，相比老人使用其他投资方式的所得没有明显优势的话，相信多数人都不会轻易选择。”省城一家保险公司相关负责人坦言，尤其是有子女的家庭，可能会更难接受，“除非一些丁克家庭，或者经济条件实在难以负担养老费用的家庭选择，但这种情况在太原恐怕并不多见。”

  C看上去很美但障碍颇多以房养老难破传统观念

  在多数国人的心中，房子往往具有特殊的意义。很多人辛苦一辈子买房，多数情况都是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于子女的。这种传统思想也让很多老人在心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，而只有留给下一代才安心。

  而且，记者在采访中发现，除了心理原因以外，不少金融机构的专业人士都表示，从目前情况来看，以房养老在政策上的限制也让其实施过程困难重重。首先对于金融机构来说，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对金融机构来说，目前通行的正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。

  此外，由于我国住宅用地的使用年限一般只有70年，因此当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，金融机构依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面也面临租不出去或卖不上价的风险。

  而且，实现“以房养老”要求老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。对此，省城一家银行理财经理告诉记者，这些要求意味着适宜人群会更少，因为老人经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件差的更把房子看做归宿，顾虑更多。

  因此，在众多市场人士看来，尽管“以房养老”给老年人提供了一种新的养老方式，但受限于传统观念等原因，难以成为多数老人的选择。

  本报记者 薛皓中

  相关链接

  看看国外如何以房养老

  “以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一。

  澳大利亚：鼓励自力更生

  说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，步入古稀之年的澳大利亚老人卡萝尔说：“不到迫不得已，我不会考虑申请。”

  澳大利亚文化鼓励自力更生，人们尽量不依赖子女或亲戚。在行动不便需要看护时，老人们通常将房屋出售，获得现金后入住养老院。律师莱恩说，反向抵押贷款比较适合没有孩子的老人。在申请贷款前，老人要确保有足够的钱将来入住养老院时使用；要考虑获得贷款后可能失去政府的某些福利。

  反向抵押贷款不是澳政府的政策，而是金融机构推出的金融产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率高，而且是复式利率，可能导致债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。

  美国：政府提供担保

  美国政府1989年试点运行 “以房养老”，1998年转为正式项目，由政府提供担保。目前每年签约量仅7万左右。

  “以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。这种做法的好处是让老人能够“以房养老”，同时避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所，银行就不能收走房产。

  美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收入，是保障最基本生活的资金来源；二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源；三是个人存款，这笔资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。

  新加坡：适合无子女者

  上世纪90年代，反向按揭在狮城试水。政府随后还推出以房套现的屋契回购计划。计划规定，达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现为63岁)，只要家庭月收入不超过3000新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家，获2万新元津贴，并以30年租约继续居住。部分套现金额用于填补屋主公积金户头，屋主晚年可每月领取一笔现金。屋契回购计划推出至今，只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归；一些低收入老人原可获得免费或低价的养老产品或服务，参与计划后能否继续享有不得而知。此外，专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念影响有儿女的老人做出“以房养老”的决定。