以他人名义购房 所有权归谁

太原市杏花岭区人民法院 李燕 孙锦旗

【案情】

2010年5月13日，明某购买太原市某小区8栋2单元22层02号房屋，建筑面积160.99平方米。当时因国家规定上调了二套房贷的首付比例和利率，为避免购房成本过高，明某便以大伯的儿子张某的名义办理按揭手续，与第三人开发商签订入伙协议书。合同签订当日，明某即交付首付款10万元，并以张某名义签名。此后，明某又于2010年6月8日交付了购房款、公共维修基金、预登记、预抵押、公话费、预测绘费、预抵押手续费，同样以张某名义签名。2010年6月12日，张某与第三人某公司签订商品房买卖合同，同年8月9日与某银行签订个人购房借款及担保合同。2011年10月25日，明某与第三人某公司签订面积补差协议并交付补差价款472元。后该公司将房屋交付明某，明某进行装修并入住。2011年3月之前，明某依照合同规定，共偿还按揭贷款4万元。

2011年5月份，张某以丢失还贷银行卡为由，重新办理了还贷手续，欲将诉争房屋产权办在自己的名下，明某得知后，多次与张某交涉未果，请求法院依法确认诉争房屋实际购买人为原告明某，房屋所有权属于明某；被告张某承担全部诉讼费用。根据原告申请，法院依法追加该开发商某公司为第三人。

【焦点】

原告明某为规避国家政策，借用被告张某名义购买房屋并登记房屋产权，购房款实际由原告支付，房屋也由原告实际使用，此后因双方发生纠纷，原告起诉要求确认其对房屋享有所有权。对此类利害关系人起诉，请求确认其对登记在他人名下的房屋享有所有权，人民法院应当如何处理？

【判决】

本案诉争的位于太原市某小区8号楼22层02号房产应为明某所有。依照《物权法》第33条、第64条和《民事诉讼法》第108条之规定，判决如下：确认位于太原市某小区8号楼22层02号的房产为原告明某所有。

【评析】

本案在审理过程中主要有两种观点。一种观点认为，确认房屋物权应当以登记为准，房屋未经登记不产生物权效力，原告未经登记为物权人，就请求确认其对房屋享有所有权，没有法律依据，人民法院对其诉讼请求应不予支持。另一种观点认为，尽管房屋登记在被告的名下，但对于双方当事人之间的争议，应当根据购买房屋时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定房屋归属，据此依法判决支持原告的诉讼请求。

法院采纳了第二种观点作出裁判结论，笔者也赞成该观点。

房屋物权登记产生的公示公信效力是一种权利推定效力，在不损害善意第三人利益时应当允许真正的权利人举证证明推翻这种推定。房屋物权登记产生的公示公信效力是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，房屋物权登记的效力仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。正是基于此种法理，《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，利害关系人对登记在他人名下的房屋请求确认物权的，如果当事人之间有协议明确约定了房屋物权归属且该协议合法有效的，则应根据协议确认房屋的权利主体；如果没有协议约定，则应当综合分析当事人所提供的证据，判断出资购买并实际使用该房屋是否为物权人的意思表示，从而认定实际购买人是否为真正的权利人。

房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，故诉争房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确定房屋所有权就归该当事人所有。如前所述，房屋产权登记是行政机关对房屋当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对房屋的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定确立了原因行为和物权变动的区分原则，强调合同行为等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响，这对于保护交易安全具有重要作用。最高人民法院关于执行查封和房屋登记行政诉讼的两个司法解释均明确采纳了这一观点。