二手房买卖税到底咋收？

  近两三年来，全国各地陆续启动二手房存量房交易计税价格评估上线系统，这一系统在楼市调整期的使用状况又如何？记者昨日从中介机构人士处最新获悉，目前广州的核价系统数据更新已经从此前的一年一次变为半年一次，税务系统的评估价不仅更加贴近实际市场价格，同时也令二手房买卖报低价的现象大幅减少。

  早在2010年年底，国家相关部门要求各地逐步推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。随后，各地都开始陆续建立了自己的二手房交易计税价格评估系统。所谓二手房交易评估计税，就是应用房地产评估技术加强二手房交易税收征管，其核心内容是评估二手房交易申报价格。换言之，买卖双方申报的交易价格符合客观实际时，将按纳税人申报的交易价格征税；而如果其申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，将按二手房交易评估值征税，实际操作中就表现为哪个价高按哪个征税。广州市地税局分别于2012年4月1日和2013年8月1日上线应用评估系统的住宅部分和非住宅部分功能。

  有不愿意具名的按揭公司负责人向本报记者介绍，一旦税务部门的评估价都超过实际市场成交价，就会阻碍二手市场的成交，税务部门的税收反而可能会减少，也易造成与买卖双方的争议。在广州，由于税务部门的系统与银行系统已连接，所以如果要申请按揭贷款购房的买家，更不可能会报低价蒙混过关。在现实操作中，不少买家反而会为了获得更多的银行贷款而报高价。

  个案：低价成交房源可能被多征税

  不过，虽然二手房买卖核价系统在广州推行较为顺利，但在其他一些地区则出现过争议。日前，有媒体就报道了江苏盐城市民杨先生以95万元的价格买了一套二手房，但在交税时，地税部门要其按167.5万元交税。盐城市地税局税征处负责人解释，95万元的价格低于市场价，167.5万元是根据盐城市存量房交易纳税评估系统得出的。

  业内人士分析，类似的事件最近各地都有发生，均是出现市场成交价与税务评估价脱节，导致购房者纳税金额增加，甚至于无法顺利成交过户的现象。当然，其中有的是搞“阴阳合同”，故意做低成交价以求避税，但也有市场价格已经下降，而二手房评估系统滞后所致。

  记者从业内人士处也了解到，地税部门的二手房评估系统“补涨”的幅度确实比地产价格近期的涨势要大，特别是以前的价格都是多年以来“报低价”累积而成。广州自从银行系统对接二手房网签系统后，地税核定的交易价格非常贴近市场。

  一按揭公司的负责人向记者表示，以其公司亲身代办的个案为例，绝大多数税务部门比买卖双方成交价高的案例都是因为买卖双方报低价，极个别情况下，也有低价成交房源被多征税的情况。如一套35万元总价的小户型单位，就曾被核价36.5万元征税。“这套房子有特殊因素，买家要缴足社保年限再去过户，等了差不多一年时间，过户时税务部门已更新评估价，且这套房源在区域内楼龄较长。”

  操作：对核价有异议可请第三方评估

  广州市地税部门透露，广州市存量房交易计税价格评估系统严格按照财政部和税务总局要求的评估路线和技术规范，并委托独立第三方采用批量评估的方式确定存量房计税价格。评估系统的基准价格体系覆盖全市数据库容量庞大，加上评估系统在技术上无法实现对个案交易中出现的卖方急于出售，买方承担全部税费，改变原房产证用途(比如将房产证原为商业的物业实际用作公寓等居住用途)等影响交易价格的个性化因素予以考虑，因此评估系统的核定价格和纳税人的交易申报价格可能会出现个别差异。

  另一方面，不同于超市商品交易明码标价，存量房交易的最终成交价格受买卖双方基于市场预期、价值认可、付款方式等诸多偶合性因素影响，难以实现统一的市场价值，特别是商铺等经营用途的房产的交易价格在市场上客观存在较大价差。同时，“阴阳合同”也致使纳税人的真实成交价格和纳税申报价格存在价差。

  业内人士就介绍，市民如果实在对地税部门核价有异议，可以在收到核价的通知书后，向地税部门提交调整减免计税单价的申请，并且按照规定请第三方评估公司进行评估，以确定应税价格。