买房交房攻略 验房验收须知

  二、验房的流程和验房工具

  1、约定一个日期，网友带着专业的验房师就可以来验房啦(找不到人就找你的装修工长，让他发现问题，他发现不了问题，以后装修中出来问题就是你的事情了)，验房之后首先要去物业部门查看相关的资料，以下几份资料是需要查阅：

  A：房屋的《住宅质量保证书》--可带走

  B：《住宅使用说明书》--可带走

  C：《竣工验收备案表》

  D：面积实测表

  E：管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

  2、同时，还有需要看的资料，(千万不要忽略啦，可能这个时候会急着去验收房屋的质量啦)

  A核实面积、合同及价钱多退少补问题

  B认售楼合同附图与现实是否一致

  C结构是否和原设计图相同

  D房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

  3、看完那些资料后，基本就可以去验收房子

  从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同、验房师物业人员一起去房子里了。(记得拿下面说的那些工具)

  4、再来看看验房都需要哪些工具

  首先验房师们的验房百宝箱里的专业工具——红外线水平仪、垂直水平尺、小锤 、直角尺、靠尺、塞尺、 镜子 、线轴、万用表

  可以自备验房工具

  a:1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道，一般物业会提供

  b:1只计算器---用于计算数据

  c:1只水笔--用于签字

  d:1把扫帚--用于打扫室内卫生

  e:1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道

  三、验房需要验收哪些方面

  一般开发商应有专人陪同你验房，并有一份《住户验房交接表》之类的文件供你在验房过程中记录发现的问题，如果开发商未有此类表格，你应该自己准备以记录：

  1、门窗是否开合顺畅，是否能方便锁闭，配套钥匙是否完整好用，是否存在变形，把手等是否有破损，配套纱窗是否齐全。給防盗门的门铃装上电池，检查门铃是否正常。由于新房子空置时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看到。

  2、屋顶、墙面、窗边、门边是否有渗水漏雨现象，注意那些不正常的黄色污渍。特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

  3、使用小锤检查墙面、地面是否有开裂或空鼓现象。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

  4、使用插座小灯检查所有的插孔是否正常有电，使用灯泡检查所有的灯座是否正常有电，并且在安装灯泡和插上小灯的时候，闭合开关箱内对应的分路电闸，检查总开关箱里的各分路电闸是否正常。

  5、用手电检查厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，并点燃携带的废纸，观测排烟口是否能正常抽烟。

  6、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

  7、验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实。避免装修垃圾堵塞管线。

  8、堵住卫生间的各下水口，然后往卫生间注上不低于2cm的水，保持住，24小时之后与楼下邻居联络观察有无漏水现象。

  9，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

  10，测量一下楼宇的层高，最好把楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

  11、最后，记录好各水表、电表、气表的数字，作为日后交费的起交点。验房所用的这些水，让开发商掏腰包是非常的应该滴！

  重要提示：这份表格，必须要开发商盖章后自己留存一份。

  若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，让物业在约定时间内进行整改完，物业积极配合修缮就可以了。你和开发商签订的售房合同早早规定，只有极少数的房屋严重质量问题才构成违约交房条件，这个很少发生。开发商在发出收房通知的时候，在法律上，你就已经确认收房了。交房的小问题并不影响开发商交房，你签不签字都不能影响开发商完成交房责任。

  四、精装修房验收的一些注意事项

  友情提醒：精装修房验收的时候，是看不到隐蔽工程了，那么大家都知道隐蔽工程是很重要的，所以建议买精装修的网友，在买房之后，开发商做工程装修的时候，有时间过去工地上看看，拍些照片存证，因为你没法验收隐蔽工程，将来万一出现这方面引起的问题，留有证据以防推脱责任。老庄家房子正盖的时候，老庄没事就去工地看看。呵呵，喜欢。

  一般要注意检查一下几方面：

  1)地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心。地板不应有明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板的结合要密合。尤其是地板靠近墙角及门口的位置，要多加留意。验房时可在每个房间里慢慢走一遍，仔细听听有无“咯吱咯吱”的响声。

  2)瓷砖：检查瓷砖的铺贴水平。

  3)卫生间：在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天可以查出浴缸是否渗水、出水是否顺畅。最好与楼上业主商议，用同样方法，查验天花板会不会渗水。坐厕、洗面台要打磨光洁，最忌出现裂纹或刮花痕迹。在检查坐便器的下水情况时，最好反复多次的进行排水试验。另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。

  4)厨房：检查厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况，橱柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水，看看水管是否有异物堵塞。

  5)电路：应留意单位内的电掣有无更改；电路容量是否足以负荷电器设备；墙上的电源面板位置分布是否合理；厨、卫电源是否安全；电话线路、电视天线信号是否清晰。如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。

  6)检查电器：注意检查燃气热水器，或者电热水器，空调等等。

  五、二手房购买和验收的一些注意事项

  现在买二手房的网友超过买一手房的了。呵呵。

  1)实地察看 :查看是否有私搭私建部分

  a、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

  b、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间；

  c、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

  2)确认房屋的准确面积

  a、包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；

  b、产权证上一般标明的是建筑面积；

  c、最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积

  3)观察房屋的内部结构及装修的状况

  a、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

  b、管线是否太多或者走线不合理；

  c、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；

  d、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

  4)考核房屋的市政配套

  a、打开水龙头观察水的质量、水压；

  b、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

  c、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

  d、观察户内外电线是否有老化的现象；

  e、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

  f、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

  5)要了解房屋的历史与邻居组合

  要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案？有否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等的费用？好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

  6)查验物业管理的水平

  a、水、电、煤的费用如何收取是上门代收还是自己去缴；

  b、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

  c、小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；

  d、小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。

  7)了解往后居住的费用

  a、水、电、煤的价格；

  b、物业管理费的收取标准；

  c、车位的费用。

  8)到房管部门的档案馆查询档案，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向。承重墙的位置等，以便重新装修。

  a、与房东协商，请房东进行查档

  房产档案或与本人房产相关的房产档案，须持身份证并填写查档申请书(内容包括：产权人，房屋地址，查档原因或其他有关事项)。产权人已死亡，由法定继承人申请查档的，同时还必须出具产权人死亡证明

  b:查档程序：受理审查——查阅——缴费——出具有关证明资料

  c、委托律师查档 :律师察档所需资料如下：

  律师受当事人委托查阅房产档案的，

  须持律师事务所介绍信，

  律师执业证，

  律师事务所与当事人签订的委托合同。

  d、查档程序： 受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料