太原中介违规操作必伴随风险 业主交易要当心

  读者问题：9月3日有媒体曝出，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空。几乎同一时间，山西太原和宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也“一夜蒸发”。而与兴麟房产属同一法人的德邦房产也全部人员消失。

  仅从该公司名称看，一家仅以收取手续费为主要收入来源的中介公司为何会“逃跑”？经警方调查才知，原来该公司存在违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续等合同诈骗问题，涉及金额超过2亿元。

  在省城府西街王府商务大厦兴麟房产山西分公司内，不少讨要房款的市民聚集在此。至此，人们不禁产生疑问：房产中介的经营范围究竟是什么？承诺代办住房贷款是否可行？今后面对房产中介，应该注意些什么？

  连线专家：山西大学经济与管理学院博士王继光

  ■房产中介的经营范围是什么？兴麟房产中介高层为何一夜之间全部跑路？职能部门谁来负责规范房产中介市场？

  市场经济离不开中介服务。房产中介是指在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动的具有专业资格的组织机构。

  通常，房产中介服务主要有三个特点：一、人员比较特定，从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务。二、基于当事人的委托提供服务，房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动。三、服务具有有偿性，房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都要按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。

  整体来看，随着我国房地产业的发展，我国房产中介服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过这一中介得以发挥。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。这一中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但不可否认的是，我国的房产中介由于缺乏必要的监管，整个市场呈现出良莠不齐的局面。

  2014年8月底以来，全国超过9个省区发生以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。在经历了“病毒式”急剧扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘。

  历史具有惊人的相似性。我们可以回顾一下2008年1月17日《上海证券报》一则报道：伴随着楼市交易量的下滑，近来上海、深圳等地发生多起房产中介公司一夜之间关门倒闭、购房人的钱款被中介席卷而去的案件。中介卷款潜逃事件屡禁不止，主要原因在于交易资金监管存在漏洞。用什么来保护买房人的“钱袋”？2008年1月，一家名叫“创辉租售”的二手房中介分布在上海的280家门店突然关门歇业，人去楼空。客户反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催讨无门。

  我们不禁要问如此相似的恶性事件因何能够重复发生？是哪个环节出现了问题？谁应该为此类事件负责？等等诸多问题留给了我们。但所有的问题都剑指一个主体——房管部门的政府监管。

  目前，房产中介行业仅有的一个专门性法律法规是住建部等三部门于2011年出台的《房地产经纪管理办法》，相关条款在各地没有得到有效落实，而且很少有配套的地方法规，房产中介行业良性发展亟须法律保障。房产中介轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。该漏洞如果不能有效弥补，未来依旧会重复发生类似恶性事件。

  ■房产中介能否为买家代办住房贷款？大产权与小产权房是否都能办理贷款？抵押贷款和担保贷款有何不同？

  房产中介为买家代办住房贷款需要分两种情况，一种情况是房产中介仅提供真正意义上的咨询服务和代办服务，客户需要在中介指导下，自行办理和提供规范的相关文件材料，客户获得的是中介提供的快捷和准确的服务，中介因此对服务项目收费。

  而通常意义上，我们说的更多的违规中介是特指购房者房贷审核未过，房产中介借助于多种违规手段协助办理通过，从而收取高额的服务费。在市场监管不到位的大背景下，房产中介逐渐发展成为一个具有神秘力量的组织，那些个人通过正常渠道无法办理成功的有关房屋交易的事项，几乎都由房产中介通过秘密途径办理成功。据业内人士透露，“兴麟系”房产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费，而是将业务分成“正常中介业务”和“非正常业务”两大类，后者以违规收取购房款为手段制造了多起资金欺诈骗局。

  显然，小产权房屋因相关手续的不健全，不能交易，是无法通过商业银行办理贷款的只能让产权人做抵押贷款。

  贷款有两种形式，一种是抵押贷款，另外一种是担保贷款。担保贷款就是根据借款合同或借款人约定用借款人的财产或第三人财产为贷款保障，并在必要时由第三人承担连带还款责任的一种贷款。而抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式，抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。

  ■市民今后通过房产中介购买房屋，或者租房，需注意些什么？

  首先建议客户买房时先看房产中介的资质，然后实地去看一下房子的具体情况，把有关对房子及过户的疑问写清，并在合同中增加有关附款，把有关过户程序了解后，把它们做成合同的形式，作为公证。总之，把握一个原则：违规操作必然伴随着风险！