上市房企成绩不差 下半年面临去库存难题

  上证报统计显示，截至8月18日，沪深两市已有46家房地产上市公司发布中期业绩，共实现营业收入1180.77亿元，相较去年同期增长12%；其中有35家房企实现盈利，占比76%；有25家房企净利润同比增加，占比54%。而去库存将是房企下半年的主要任务。

  随着房企半年报的陆续出炉，房地产行业上半年的业绩状况也轮廓渐显。截至8月18日，沪深两市已有46家房地产上市公司发布中期业绩，实现盈利占比达76%；其中净利润同比增加的超过一半。虽然上半年房地产销售市场颇为惨淡，但从这些数据来看，整个房地产行业生存状况并不算差，有些超乎市场预期。

  对于下半年，万科和招商地产在半年报里都表示，下半年的经营环境可能会好于上半年。不过，政策的松绑短期内并不能带来市场迅速反转已成为业内共识，因此，去库存、谨慎投资仍是房地产行业下半年的主题。

  资金链大多处在安全线内

  记者统计发现，截至昨日，从46家已发布半年报的A股上市房企净利润看，大多数房企业绩报喜，实现盈利的占比达76%，46家房企中，有25家房企净利润同比增加，其中，7家房企净利润同比增长幅度超过100%，6家净利润增幅在50%至100%之间，实现50%以上大幅增长的房企比例占到28%。

  再从房企的资金情况来看，46家房企负债率都在100%以内，剔除货币资金后的净负债率则更低。应该说，历经十年房地产市场起起落落的考验，在楼市低谷中房企大多以“现金为王”为指导思想，千方百计保证资金链处在安全线内。例如万科截至6月底持有的货币资金较一季度末有所增加，为428.6亿元，净负债率仅为36.4%，手中握有大把现金。

  行业毛利率下滑5.7个点

  不过，仔细甄别房企业绩光鲜的表面，记者发现部分房企业绩出现大幅增长，并不能完全反应市场的真实状况。

  例如净利润增幅最大的国兴地产(000838,股吧)，上半年净利润为5000万元，增长幅度高达649%，实现扭亏为盈。而业绩实现增长主要是因为重庆(楼盘)国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润，实际上是去年销售的“延迟”反应。另一家房企万业企业(600641,股吧)上半年净利润同比增长354%，主要系新加坡银利公司、新加坡春石公司和南京(楼盘)吉庆房地产有限公司股权转让完毕，确认相关投资收益所致。

  此外，营业收入和净利润的增加，也不能掩盖行业利润率下滑的现实。记者发现，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，所占比例超过六成以上；46家房企平均毛利率为28%，较2013年年报上市房企整体毛利率33.7%，下滑5.7个百分点。在土地市场未见明显降温、地价所占成本比例越来越高的今天，行业毛利率下滑成为趋势。而房企中仍能保持50%以上较高毛利率水平的大多为地方国企，如陆家嘴(600663,股吧)、深物业、广宇发展(000537,股吧)、铁岭新城(000809,股吧)等。

  下半年经营环境有望好转

  据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%，销售额同比下降6.7%。截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。虽然全国各地楼市松绑、贷款放松的救市之举此起彼伏，但“春天并不会随之而来”成为龙头房企的共识，去库存仍将是房企下半年主要任务。

  对未来的市场形势，万科总裁郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年，”郁亮表示，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。

  招商地产在18日晚间公布的半年报中也预计，随着从中央到地方一系列放松政策的出台与落实，下半年市场成交有望反弹。但总体来说，此次调整与前两次的调整有所不同，更多的是出于供需失衡等市场内在因素所致，因此市场复苏将是缓慢的。下半年将抓住销售窗口期，以销定产，控制节奏，狠抓营销是公司下半年工作的重中之重。