解读100家集团2013-2016年开业购物中心 万达领衔
联商网消息：随着竞争加剧，想要快速扩大规模抢占市场份额，各大商业地产集团只能加速扩张，这也导致了市场上源源不断的涌现出诸多新生力量。据联商网&搜铺网统计，2016年全国新开业大中型商业项目多达551家（商业面积在3万平方米及以上，含存量资产升级改造重新开业项目及试营业项目），商业总体量超过4600万平方米。
其中，大型商业地产开发集团及连锁企业表现抢眼，69家企业总计贡献了211个大中型商业项目，占2016年新增总量的38.29%。万达更是一家独大，全年新开53个大中型商业项目（含南昌万达城、合肥万达城）；住宅龙头万科则采用两步走进行商业扩张，一个是自建（2016年新开业十个大中型商业项目），一个是并购（收购印力商置）；华润、大悦城、恒隆等知名企业的发展则相对谨慎缓慢；另有金地商置旗下金地商街、蓝光集团旗下蓝光耍街、金科集团金科金街、万科2049万科集、嘉凯城等一系列3万平方米以下的社区商业中心、邻里购物中心不在此次统计范围内。
此外，据联商网&搜铺网统计，在2013-2016年四年间，全国新增开业项目超过20个的集团只有为数不多的5家，即便将条件放宽至10个也只有19家，除了万达、华润、宝龙三大常年上榜的巨头之外，银泰、苏宁、绿地、兴隆、BHG、步步高、万科也成功上榜；新增5至9个开业项目的集团则有20家，如新城控股、世茂集团、红星商业，而超过2个项目的集团也仅有99家。且如果剔除万达，实际上百大集团2016年市场集中度要比2015年低，开业数量也是如此。
一、整体形势：零售、购物中心、住宅开发商三分天下
整体来看，2013-2016年全国新开业购物中心呈现出商业零售商、购物中心开发商、住宅开发商三分天下的趋势。其中，专业购物中心开发商主要还是央企（如华润置地、大悦城地产等）和外资企业（如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里等）以及民营巨头（如万达、宝龙、红星等）的天下，而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发，使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。
与此同时，随着跨界成为普遍现象，越来越多的零售、餐饮等企业进入商业地产领域。目前，拥有品牌资源优势的百货如银泰、王府井、衣之家、天虹，超市如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛，家居如红星、宜家，电器如苏宁、赛格、美的，餐饮如海底捞，服饰如韩国衣恋、报喜鸟等企业均已自建购物中心。只是，商业地产行业对于资金、运营能力的要求之高，再加之市场竞争愈来愈激烈，这势必将成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。
二、渠道下沉：开发商偏爱进驻有潜力的二三四线城市
另就全国开发商2015-2016年新开业商业项目所属城市来看，虽然四大一线城市及十来个新一线城市持续增长，但由于其增速远不及二三四线城市新开业项目的快速增加，这导致一线城市项目占比正在逐渐下降。
据联商网&搜铺网统计，在2015年全国新开业大中型商业项目中，四大一线城市及15个新一线城市的贡献高达53.93％，但到了2016年却迅速下滑至41.92％。反倒是二线城市及其他城市，从2015年46.08％的占比增长到了2016年的58.07％。且如无意外，随着二三四线城市的经济增长加速，市民消费能力的逐渐释放，这一差距有望继续扩大。
TIPS：2016年4月25日，《第一财经周刊》发布了新的中国城市分级排名榜单。其中，一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市（不包含港澳台）15个，分别是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡；二线城市30个，分别是：福州、合肥、郑州、哈尔滨、佛山、济南、东莞、昆明、太原、南昌、南宁、温州、石家庄、长春、泉州、贵阳、常州、珠海、金华、烟台、海口、惠州、乌鲁木齐、徐州、嘉兴、潍坊、洛阳、南通、扬州、汕头。
三、规模扩张：轻资产受热捧
此外，迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，不少商业地产开发企业动起了“轻资产”的小心思。
综合来看，目前国内各大商业地产企业正在尝试或者践行的轻资产模式，主要有三种：第一种是以运营商为核心输出管理，诸如万达，据联商网&搜铺网统计，在万达集团2016年开业的53个项目中，有超过20个是轻资产项目；第二种是通过资产证券化盘活存量资产，诸如大悦城地产的“大资管”战略、银泰的“类REITs”产品等；第三种是合作开发，商业地产企业通过收购其他企业的一部分股权，输出本企业的品牌与管理，盘活被收购企业的重资产。
因其投资少、灵活性强、风险低等优点，所以最近这几年，不仅万达、红星、华润、万科、保利、印力、阳光新业、同昌盛业（新荟城）、永旺（梦乐城）等巨鳄均在运作轻资产模式，百联、首创、砂之船等旗下奥莱也启动了轻资产布局，甚至还有阳光城等集团采用小股操盘等灵活的合作模式介入。
附：百大集团2013-2016年开业大中型购物中心对比
注：
1、以上购物中心数量只含面积在3万平方米及以上的大中型购物中心，故剔除了苏宁、万科、嘉凯城等集团的部分小型购物中心。
2、部分大型集团以分公司合并数据计算，例如保利、世茂、香港新世界、华润集团麾下各有两大公司，又如华润含万象城、五彩城及部分华润万家旗下乐都汇购物中心。
3、百货购物中心原则上只计算面积在5万平方米及以上的项目。
（来源：联商网&搜铺网 刘萍萍）