“一房两证”谁担责

作者 江毅轩 马玉航

［案情］李某借给王某200万元，双方约定了借款期限和利息，王某将名下房产一处抵押给李某，双方到房管局办理了抵押登记。债务到期后，王某因无力偿还债务以房产抵债。李某到房管局办理过户时，被告知另有人对该房屋持有房产证，且登记时间早于王某。由于王某无其他可执行的财产，李某无法实现债权，于是提起行政赔偿诉讼，要求房管局赔偿损失200万元及利息。经查，王某所持房产证是王某通过虚构事实骗取的。

［分歧］第一种观点认为，该行为是一种行政赔偿责任，房管局应赔偿损失200万元及利息。第二种观点认为，该行为是一种民事侵权赔偿责任，房管局不应赔偿损失200万元及利息，应由王某赔偿。

［评析］笔者认为，本案赔偿责任由房屋登记机关错误登记行为产生，性质属行政赔偿责任，法院应根据房管局过错程度确定赔偿责任。

1.房管局未尽合理审查义务。物权法第一百八十四条规定：所有权不明或者有争议的财产不得办理抵押。城市房地产管理法第三十八条也有相同规定。本案房管局在为他人登记发证后，又为王某颁发了房屋所有权证，造成“一房两证”，尔后又对该房产进行抵押登记，违背以上法律规定。

2.房管局因错误登记而形成的责任的性质。国家赔偿法实施后，这类行为被规定为行政赔偿责任。物权法第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”

3.房管局应依其过错程度承担行政赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”

本案中，王某明知房产已由他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋产权登记和抵押登记，属于故意欺骗，存在过错明显。李某基于对房管局登记行为的信赖，将200万元借出，房管局未尽到审慎职责，也有过错，因此法院根据房管局过错程度及其在损害发生中所起作用，判决房管局承担相应赔偿责任。

转自山西法制报