“垫首付”有风险 揭开太原零首付购房真相
8月27日，位于太原长风东街太行路东南角某在售楼盘打出全城首发、五证全、低首付的广告，吸引来某房产网站组织的大型看房团前来看房。
近日，省城太原一些开发商推出“零首付”“低首付”楼盘，对于楼市交易出现的“零首付”“低首付”营销策略，多数消费者如同雾里看花，太原市民贾先生说：“零首付，就是购房时不用交首付，都算到房子贷款里。”这样的理解正确吗？
“零首付”房款总价要多付13万
零首付，对购房者来说无疑是爆炸性消息，大大减轻了购房负担，也不用千辛万苦凑首付了。记者从太原市首家“零首付”楼盘滨河果岭售楼部了解到，零首付买房，条件确实要求会严格一点。首先，购房者得有一套大红本房产给银行做抵押，因为要确保购房者不会中途弃供，并且只有指定银行才能完成贷款；其次贷款利率也有一定的上浮，普通商业贷款利率是6.55%，而零首付的贷款要高至8%左右。”
山西建行信贷部的小贾粗略给记者计算了一下，如果一套108平方米的住房，总价按70万元计算，贷款20年，如果首付按30%计算，需要先付21万元，每月还款近4500元；如果首付按零首付计算，每月还款达到近6000元。如果先付30%首付，那么最终购房者付的房款是127万元左右，如果按零首付，最终房款要达到140多万元。就是说这套房子最后要多还13万元。
随后，记者又咨询了几家打着低首付广告的楼盘。位于长风东街与太行路交叉口东南角的泰古城项目广告内容为“首付10%，首付低至4.5万元”，而记者在售楼处了解到，目前首付4.5万元的小户型没有了，现在首付10%的促销活动针对120平方米的大户型。如果按均价7000元/平方米计算，120平方米的房子总价需要84万元，首付需要8.4万元就可以买房。销售人员介绍：“实际上等于首付分期付，对于很多购房者来说，一下拿出20多万元是有困难的，因此我们推出了分期付首付款的活动。一直到明年年底交房时，购房者交清三成首付款即可，不需要支付任何利息，所有融资成本都由开发商来承担，其余的70%可以做贷款。这样做可以减轻购房者的首付压力，可以一边还贷款，一边还首付。”
还款压力究竟会有多大呢？
小贾表示，降低首付，虽然暂时起到缓解购房者资金压力的作用，但在短时间内消费者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款，同时还要偿还银行按揭贷款，购房者的负担不但没有减轻，相反还款压力更大。这种方式对收入稳定，但积蓄不多，的确需要置业的年轻人帮助较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的消费者来说，面对低首付的诱惑，不仅要在购房前做好预算，而且要考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。
那么，拆分首付，对购房者来说将来的还款压力究竟会有多大呢？
举例来说，假如目前推出2万元低首付的楼盘，如果购房者通过低首付方式购买一套总价为60万元的住房，按照银行首套房贷款首付三成规定，该房实际首付款即为18万元。而现在只要2万元就可以购买，剩下的16万元由开发商垫付。剩余的42万元办理银行按揭贷款。
按照银行首套房首付三成、贷款利率执行基准利率计算，贷款42万元，贷款期限20年，月供为3144元。根据开发商规定，由其垫付的款项，购房者需在一年半时间内分三次付清，年底付到6万元，剩下的12万在一年时间付清。如果忽略年底这6万元不计，剩下的12万元未付完的首期款若平摊到明年的12个月中，即购房者每月还需准备1万元。也就是说，购房者在购房后的12个月里，每月需还款共计13144元。当然，如果购房者自身有一定储蓄可以用来支付剩余首期款则另当别论。
选择“低首付”还要量力而行
山西某房地产经纪有限公司李总认为，购房者还是要客观地评估自己的资金状况和偿还能力。如果还不上钱，房子还是会收回去的，这样购房者会面临信用的损失，还要做出相应的赔偿。所以不要盲目地因为零首付、低首付就去买房，应该谨慎。不能简单将开发商“垫首付”理解成一件好事情，其实，开发商“垫首付”也有一定的市场风险，也应该考虑开发商“垫首付”之后是否有陷阱。
李总表示，开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，要防止开发商“跑路”。开发商“垫首付”不是做亏本的买卖，“垫首付”的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品。因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场(房价)变化情况，到底划算不划算，利弊都是自己承担。同时，对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者要保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
