资产证券化数万亿商机袭来 商业地产准备好了吗？
据国家统计局数据显示，截至2016年6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。其中，全国十大城市商业市场累计存量已达5267.75万平方米，再次刷新历史新高。而在过去五年间，中国购物中心总量也以年21%的速度快速增长，预计到2017年仅一二线城市购物中心总量将再增长60%。届时，预计全国核心商业地产物业的资产价值可达数万亿元。
面对这样一笔庞大的商业存量，以及当下商业地产供给过剩、同质化竞争严重的困境，如何盘活存量资产、继而更好的生存下去成为亟待解决的难题。这导致商业地产的资产证券化需求大幅急增。为此，一些商业地产企业开始积极探索将成熟商业物业进行资产化管理，以降低融资成本、提高资金周转。诸如大悦城地产的“大资管”战略、银泰的“类REITs”产品等等。
从各企业已尝试的途径来看，大致可归结为标准REITs、准REITs及专项资产管理计划。只是从目前的情况来看，虽然商业地产证券化的市场非常巨大，但我国的资产证券化程度应该说还是严重不足的。
此次，搜铺网就对各企业的商业地产资产证券化路径做了一番梳理。大家不妨一起来看看。
其中，“汇贤产业信托”和“Dynasty REIT”均有李嘉诚的身影。前者——汇贤产业信托的发行方是李嘉诚旗下长江实业，注入资产则是中国大陆办公楼购物中心，其最特别之处就是——这是香港首只以人民币计价在香港交易所上市的产品。从介绍来看，以人民币计价的原因或许是当初为了吸引内地土豪的投资。而后者——Dynasty REIT由长江实业持有13.9%的新加坡物业管理公司ARA Asset Management分拆而来，分别在上海、南京及大连三个城市持有三个商用物业项目，这是长江实业继汇贤房地产信托（87001.HK）后，再次将内地房产分拆上市。
还有不得不说的凯德。在“凯德中国零售房地产信托及凯德中国商用信托CRCT”上市之前，凯德已在中国运行了两个私募基金凯德中国零售房地产开发基金及凯德中国零售房地产孵化基金，这三个基金共同涵盖了商业地产开发的全过程全周期，集团旗下另拥有酒店式公寓为标的的雅诗阁公寓信托。用一句话来概括凯德商用融资模式的操作路径，大概就是“私募基金与REITs互动”，即私募基金介入风险高、收益高的开发和并购环节，待购物中心培育成熟后再出售给REITs，实现资产的快速周转。国内的星浩资本曾尝试复制凯德模式但未能成功。
同样复制凯德“私募资金+REITs模式”的还有鹏瑞利，其于2011年在新加坡上市的“鹏瑞利中国零售信托PCRT”，不仅在中国成都、沈阳、佛山等城市投资有项目，还在新加坡投资了加东广场（Katong Mall，已改名为112 Katong），耗资9000万元翻新唐城坊（Chinatown Point），翻新耗资1亿7700万元买下的赞美广场（CHIJMES）等等。
而在国内，各大商业地产企业也在摸索资产证券化路径。
首先是以单个项目为基础资产包的专项支持计划，这对国内商业地产轻资产运营模式而言可谓是一次创新。诸如“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，2016年6月22日，新城控股将旗下上海青浦吾悦广场项目以10.5亿元转让给东证资管，成立青浦吾悦广场资产支持专项计划，将该物业证券化。这是商业地产领域首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目，上海青浦吾悦广场项目的经营收入将成为资产专项计划的收益来源。再比如“北京银泰中心资产支持专项计划”，这是国内首单抵押型类REITs和国内单只规模最大的类REITs项目，规模达75亿元，刷新了由彩云之南酒店类REITs（58亿元）一直保持的单只体量最大的企业ABS纪录。
其次是由商业地产企业根据已有物业打造的资产支持专项计划。比如，中国资本市场首家以信托公司作为原始权益人的类REITs产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”，标志着资产证券化成为盘活存量非标产品的有效渠道；而海印股份，则对资产证券化进行了中国式的创新，在其看来，并不需要像REITs那样将商业物业真实卖给专项计划（SPV），只要有租赁物业的收益权就可打包装入专项计划，就算物业已抵押，只要抵押权人不反对就行。而且，“即便有些不是海印的资产，只是签了10年或20年的租约，像这种物业也可以当做基础资产”。
大悦城地产也在今年9月份首创了中国第一个房地产核心基金，交易对价明显高于市场对房地产行业的平均估值。交易完成后大悦城地产仍持有51%股权并将继续担任资产管理人管理旗舰项目。大悦城地产大悦城作为基金的管理人拥有运营杠杆，可以通过部分持股实现对项目的运营控制。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，提高股东回报，释放资产价值。而这只是大悦城轻资产管理输出三步走的第一步，之后，大悦城将成立商业地产改造基金，针对一二线城市的核心项目做老项目改造。大悦城在基金中或占20%-30%的股份，剩下的则引入投资者，规模或将达几百亿元。未来所有的大悦城项目将由这些不同的基金持有，大悦城地产将通过参与这些基金撬动资本，投资发展新的项目，减少自身资本性开支。
当然，除了商业地产资产证券化，国内还有其他资产证券化案例。比如针对宾馆酒店，中国金茂推出的“金茂酒店信托”，资产包括上海金茂君悦大酒店及办公、零售及观光区、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店等；开元酒店推出的“开元产业信托（01275）”，资产包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村等，其收入来源为酒店物业收取的租金收入和酒店周边配套产生的其他租金收入，2014年总收入2.68亿元港币。抑或是“Amare-绿地酒店业房地产投资信托”，其基础资产包括上海绿地集团19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约人民币210亿元，这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。其他还有针对办公楼、酒店式公寓、物流园、工业地产、专业市场、养老物业等推出的资产证券化产品。甚至于，可以考虑将北京华联、天虹等非购物中心项目打包上市，通过资产证券化盘活传统商场。
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