买房注意看土地使用年限 太原暂无“到期”商品房

    近日，温州出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。“山西晚报房友团”微信群对商品房土地使用年限进行了热烈讨论——粉丝@阿丽说：“房子够贵了，现在又出了土地续费的新闻，有房没房的人都要闹心了”；粉丝@大白菜说：“决策时不要这么草率，否则哪有私产房可言”……

    太原将会出现何种情况？对此，记者咨询了主管土地资源规划、管理、利用、保护的太原市国土资源局，并进行了调查采访——

    A 太原暂无“到期”商品房

    太原市的大多数房地产使用权只有50年，近几年土地出让时年限延长至70年使用权，但目前已入住房屋中，没有土地使用权到期的案例。

    国家明确规定，土地使用权出让年限不得高于70年，出让30年、50年或70年都属合法范围。过去，开发商从政府手中拿到土地使用权，有的30年，有的50年，最长的70年，所以，不论太原市民是多长时间的土地使用权，均属于地方性政策，是合法的。按现有的商品房来看，还没有土地使用权限到期的房子。

    太原市国土资源局法规处相关负责人表示，不少市民会混淆两个概念，“土地使用权”与“房屋产权”。房屋产权是所有权，购买房屋后办理房产证，即拥有了房屋产权；而土地使用权是国家出让的，购房者只有使用权而非所有权。

    B 土地“撞限”后怎么办？

    那么，土地使用权到期该怎么办呢？

    根据《中华人民共和国物权法》(简称《物权法》)规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

    有业内人士表示：“只规定了自动续期，但没有解释该如何续期，需不需要交纳土地出让金，也没有明确交纳标准，并且没有可遵循的依据。由于立法的滞后，使得温州等先到期的基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，给群众带来不便。”

    太原相关部门负责人表示，房屋使用权到期后，产权所有人将按“现时地价”支付土地使用权费用。

    所谓“现时地价”，就是产权到期时的地价。比如现在某块土地价格为1平方米3000元，50年后可能会涨到3万元。偏僻地区的土地，50年后可能成了城市中心，土地使用权价格就会随之上涨。

    业内人士称，根据法律条文可理解为：“如果这套购置的房子土地使用权到期，业主不交易只用于自住，则不用去办理续期，任何部门都无法拆除这套房子，因为业主拥有房屋所有权；但如果业主要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。”

    太原市国土资源局相关人士表示，《物权法》明确规定，住宅使用权可以不经过审批，交纳费用后自动续期。但要续期，房屋产权人必须首先具有土地证，完整的房地产权仅有房产证是不够的，只有拿到了土地使用权证书和房产证才能续期。现在不少业主没有办理小土地证，这个证件现在已经停办，等将来不动产统一登记后会与房产证合二为一。

    C 将来统一进行不动产登记

    太原市国土资源局人士表示，为了保障自身合法权益，过去该局一直在宣传普及办理“小土地证”，而现在将进行不动产统一登记，房产所有权、土地使用权都将在此有所体现。

    太原市国土资源局相关负责人表示，在完整的商品房产权中，包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”，就是一般说的“两证”。通常情况下，土地价款要占房地产总价的一到三成，大部分市民现在购买的住宅只有房产证而没有土地使用证，实际上就是说还有一部分权益不受法律保护。

    随着市场经济的不断深入，想要最大限度维护广大市民的合法权益，现行的分割登记模式已经不能满足现实的需要。为了方便老百姓就地、就近办证，降低群众的办事成本，提高办事效率，太原市国土资源局已将城区范围内的国有土地使用权分割登记下放到六城区分局办理。

    D 买房注意看“土地使用年限”

    当前，许多人买房只关心价格、位置、基础设施等，很少关心房地产的使用年限。在现实生活中，没有一家开发商会向客户明确说明他们出售的只是一定年限的房产使用权限，对于到期后如何却闭口不言。届时，如客户或开发商依然想拥有房产，则须再补交以后若干年限的土地使用费，当然那时土地已经增值了。

    太原市国土局相关人士表示，这是一个很大的误区，有可能会给购房者带来巨大的损失。房屋开发商获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品房从开发到销售的周期一般在1-3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限严重缩水”的问题。

    在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年限的问题，不要让自己买亏了。

    在太原市国土局“在线查询”栏目下，选择“土地登记公开查询”，依据、权利人名称、土地证号、地籍号、宗地坐落、宗地面积等要素，进行已颁发的《国有土地使用证》相关信息的查询。