港铁模式不能照搬 深铁集团杀入商业地产怎么做
联商网消息：伴随轨道交通带动城市发展提速，“地铁+物业”成为众人抢吃的香饽饽。然而，如何实现联动效能最大化，内地还亟需有人走出一条新的道路。
距离不是问题，时间才是距离。地产行业最讲求区位，人人都想选址在市中心、商务核心区，看重的便是那里到达最便捷、资源最汇集、升值潜力最大。现在，当城市格局因地铁轨道交通而改写的时候，因为缩短了时间距离、拉近了城市空间，地铁轨道交通正在成为代表着“区位”的新标签，可谓是房地产项目价值看涨的重要风向标之一。
如今，国内主要城市的轨道交通都进入了高速发展阶段。商业物业融合轨道交通带来的优势，将自身商业影响力“辐射性”扩展，也让人看到了高度集约城市化背景下的物业发展方向。“地铁+物业”不仅引得知名开发商纷纷布局，也让各地的轨道交通集团看到了能为耗资巨大的地铁建设“造血”的可能性。
在这方面，香港地铁无疑是国内“地铁+物业”模式一直拿来对标的典型。作为世界上第一个实现盈利的地铁，港铁也是香港最大的地产开发商之一。从政府手中获得“土地发展权”，再加上项目开发与商业管理获得长期物业发展受益，港铁上盖不仅造就了多个商业地标，也实现了对地铁公司的反哺。
然而在内地，诸如土地政策等物业开发基础资源的区别，让一味照搬港铁模式无法走得通。但是地铁公司懂地产，形成集地铁运营、上盖物业开发、管理、运营的综合性模式，却是实现城市利用效率最大化的必然趋势。在这条道路上，与香港一衣带水的深圳，随着 “地铁网络化时代”的到来，其城市地铁开发与运营的主导者——深圳市地铁集团似乎已经践行出一条内地“地铁+物业”的新模式。
四位一体产业链，多点落子改变城市格局
在轨道交通带动城市发展提速的起步阶段，深圳地铁便洞察到“地铁+物业”在内地的发展潜力。他们深知，如果地铁公司要开发物业项目，必须要有地产开发方面的专业力量。从2007年起，专业的地铁上盖物业开发版块便成为深圳地铁的重要组成部分之一，并逐渐形成了从土地储备到商品房前期策划、工程建设、后期营销及运营管理的完整业务链。
近年，城市发展能级的提升让“地铁+物业”不再是单一的地铁与住宅或单体商业的结合，地铁上盖综合体正成为深度城市化背景下物业发展的终极方向。为了能给经营性物业提供最可靠的运营保障，最大程度提升项目价值，深圳地铁再次整合了具有丰富管理经验的运营团队，成立了深圳市地铁商业管理有限公司，开发并管理购物中心、写字楼及酒店等类型物业。
至此，深圳地铁成为集轨道交通建设、运营、物业开发、投融资“四位一体”的综合经营实体，无论是轨道建设，还是地铁沿线物业开发，都可以做好前期整体规划、有序开发、统一经营。而缺少整合与统一，正是此前其他地铁物业难以成功的症结所在。
从交通枢纽站，例如地铁汇通大厦、前海枢纽项目、深圳北站项目、红树湾项目，到各主要地铁线路上的重要节点，例如1号线鲤鱼门站的前海时代、3号线六约站的地铁锦荟广场、5号线塘朗站的塘朗城、11号线碧头站的松岗项目……作为国内首个获得国家批准采用“地铁+物业”创新发展模式的企业，深圳地铁在实现地铁可持续发展的同时，正在用一座座地标建筑为城市注入新的活力。
一站式生活空间，百万平米地铁商业改写区域价值
如果说国内早前第一代地铁物业只是简单地依托靠近地铁的交通优势，第二代地铁物业实现了物业与地铁优势在空间上的贯穿连通，那么如今发展到第三代，才是真正将城市规划与地铁建设相结合，以地铁站为原点，打造出“一站式”生活空间。
深圳地铁商业管理公司所发力的商业地产版块正是这样的地铁物业新模式。通过多种便捷的路径，形成地铁、商业、写字楼、住宅相互通达的人流动线，从而将盖上和盖下不同功能、用途的物业贯穿起来，真正使得生活其中的人们可以轻松享受居住、购物、娱乐、休闲、餐饮、办公等生活工作便利。
交通、人力、资源……除了串联起人的生活，更为重要的是，“地铁+商业综合体”发展模式汇集起各种优势所形成的合力，通过作用于产业而让周边区域能够充分分享到地铁和商业带来的区域价值提升。在特区的发展最前沿——前海，深圳市地铁集团联手前海金控打造的前海深港基金小镇，不仅在功能布局上高度集中了商务、公寓、酒店、住宅、商业等多元业态，更为区域的发展带来了政策保障、平台资源和完善的配套服务。其所构成的“小空间大战略”的产业规划，在为整个区域铸就了一个基金产业生态圈的同时，也成为代表深圳的一张金融新名片。
未来5年，深圳地铁商业管理公司运营及管理的购物中心面积将逾50万平方米，写字楼面积逾35万平方米，酒店面积逾25万平方米，整体商业物业面积将超过110万平方米，而这一数字还将在10年后改写为超过155万平方米。随着开发及运营管理项目的逐渐增加，这些代表着新商圈、轨道枢纽门户的高端商务综合体、新型生活综合体，将遍布城市核心及主要区域，激活着每一个所到之处。
以人为项目初心，创新商业模式创造新的生活方式
如果说地铁改变了一座城市的格局，那么地铁商业物业所切实改变的便是城市里人们长久以来的消费和生活习惯。也正是如此，当我们探讨地铁物业到底应该怎么发展的时候，其归根结底，都应该是形成以“人”为最根本出发点的综合开发模式。
这也是深圳地铁并不一味求快，甘于沉下心来仔细打磨商业模式与项目内涵的初心。在深圳地铁商业管理公司正式推出的第一个商业地产项目——地铁锦荟广场上，我们也可以看到这样的用心：利用地势高差打造的多首层外部空间衔接系统，与城市相融又独具魅力;深谙消费趋势又极富差异化的运动休闲商业主题，用创新的“体育公园+购物中心”新商业模式为区域生活带来了新的可能性;专业而精细的后期运营管理，为充分发挥地铁优势、真正实现“地铁+物业”高效能提供了保障。
12月23日，深圳市地铁商业管理有限公司成立盛典暨地铁锦荟广场招商大会将在深圳中心公园隆重举行，届时将正式推出11大地铁商业项目，开启自身在深圳地区形成品牌化、规模化、系列化的战略布局。
与一些轨道集团意图用开发物业主要来填补轨道资金缺口不同，深圳地铁希望利用轨道资源以及专业能力，洞见生活的变迁、城市的发展，进而为城市构建一种全新的生活方式与消费路径，推动着城市向前迈进。因为深圳地铁一直以来想要做的，不仅仅是建地铁，更是建城市。