消费升级加速楼市回暖 七成大中城市房价环比上涨

18日，国家统计局公布的“2016年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，房价环比上涨城市数占比已近七成，但三四线城市去库存效果依然不容乐观。业内人士认为，对去库存艰难的城市，地方政府应在“保障刚需、刺激改善”的原则下，尽快细化和落实中央各项“去库存”政策。

政策效果累积显现，前两月商品房量价增长大幅超去年全年

数据显示，2016年2月房价同比上涨的城市数量增至32个，占比近半。

房价环比上涨的城市更接近七成。与上月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有47个。在销售量价方面，今年前两个月，商品房销售面积同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点；销售额增长43.6%，提高29.2个百分点。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，更多城市房价同比由降转升，同比上涨的32个城市的房价涨幅均比上月有所扩大。

房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价15个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨57.8%。上海和 北京 分别以25.1%和14.2%的涨幅紧随其后，南京、广州和厦门的房价同比增幅也超过了10%。

楼市加速回暖趋势显而易见。国家统计局投资司高级统计师李皎解读称，政策效果累积显现、前期需求集中释放是商品房量价加快上涨的重要原因。“去年以来，中央陆续出台了降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策，经过去年一年商品房销售市场的温和回升，消费者购房意愿开始被激发，一线城市升温明显，部分二线热点城市销售翻番。”

改善性消费成增长主动力，城市间房价涨幅差距加大

李皎同时指出，居民住房消费升级是房价上涨的关键因素。“改善性住宅成为拉动增长的主要动力。1-2月份，90平方米以上的大中户型住宅对住宅销量提升的贡献率为76.6%。”

记者近期在北京、上海和深圳等地采访发现，这些城市的每平方米均价在10万元以上的高端住宅频频入市。

中原地产3月数据显示，北京商品房住宅五环内签约均价已达每平方米62464元。

融创中国控股有限公司集团执行总裁、上海区域公司负责人田强表示：“一线城市以及长三角地区的整体房地产市场供小于求的情况并未改变。融创在这些地区的目标就是偏向改善型需求。”

虽然一二线城市房价同比平均上涨，但房价差距进一步加大。刘建伟指出，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。数据显示， 天津 、郑州、成都房价分别同比涨幅仅4.7%、3.9%和1.5%；沈阳、长春、大连、青岛等二线城市甚至出现同比负增长；三线城市同比平均下降。
　　

“去库存”仍是主基调，因城施策加快“去库存”任务落实
　　国家统计局数据显示，截至2月末，住宅待售面积增加1387万平方米，同比上涨10.6%。李皎指出，受竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加，三四线城市去库存难度不减。

同策咨询研究部监测的数据也显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月。二线城市中的沈阳、长春、大连、青岛、西安等，以及大部分三四线城市仍然面临较大的“去库存”压力。

2016年政府工作报告提出：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。”

如何促进房地产市场平稳运行，在华夏新供给经济学 研究院 院长贾康看来，楼市现在是“冰火两重天”，要根据城市特点设计具体方案，手段要多样化。

例如，对于个别城市的非理性上涨，深圳、上海及住建部负责人已表态，要加强调控。

而对于全国楼市而言，去库存仍是主基调。因此，多数“去库存”压力大的省市，政策措施则需进一步细化落实。记者近日调查发现，虽然山东、 福建 等多个省份已在落实公积金异地贷款，但具体操作空间有限。如在存销比超过20个月的二线城市青岛，公积金异地贷款范围仅限于山东省内。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前公积金异地贷款并未实现全国“互联互通”，这在一定程度上影响了一二线城市的返乡置业需求。各地应打破地区壁垒，深化落实“公积金新政”，如推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等。尤其应把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。

此外，2015年“330楼市新政策”执行后，首套房贷认定由“认房不认贷”转变为“认贷不认房”，即只要有房贷，不论在购房目的地是否有房，均不能享受首套房利率政策。这使不少有返乡置业意愿的购房人群无法享受首套房贷利率优惠。易居智库研究总监严跃进建议，银行监管部门应因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，给予刚需群体最大实惠，加快“去库存”任务的落实。（郑钧天）