太原新建住宅价格连跌两月 离"限降令"有多远

  太原与“限降令”有多远

  从太原今年的房价上来看，太原今年已有1、2、4月三个月份出现新建住宅价格指数环比下跌的态势，太原楼价走势跟着全国行情亦步亦趋。往年的“红五月”没有出现，新建住宅价格指数环比继续下跌，而6月份开盘项目也有明显的回落趋势。太原一位从事房产销售的业内人士称：“为了不让购房者持币待购，甲方(房地产方)和销售第三方均不会释放房地产下行信号。但是，今年全国楼市都不好，太原房价确实是在下行。”

  太原从四月份的6878元/平方米到五月份的6833元/平方米，跌幅0.65%。与三月份6907元/平方米的最高点相比，跌幅1.08%。相比较降价幅度超过15%，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案的“限降令”来说，跌幅差距不小。

  从土地市场来说，2014年一季度，太原市土地供应有所减缓，同样下降的，还有土地成交量，今年一季度的107.95万平方米，与2013年一季度的152.10万平方米相比同比下降了29.03%。太原知名某房企地产研究院权威发布了2014年第一季度土地市场分析报告，据报告，太原大部分标杆房企拿地均出现了放缓趋势，房企拿地节奏放缓的同时，土地价格却有明显上升，同比上涨了23.85%。该报告称，太原土地市场总体呈现出量跌价涨、供需格局生变的态势，也被各媒体解读为房价预计难降的信号。

  与15%差距甚大的跌幅、量跌价涨的太原土地市场这两方面加起来，太原房地产市场似乎与“限降令”还有不近的距离。但是，就全国降温的楼市和太原近两年逐步出台的国五条、并九条、限购等等条款来说，楼市这个泡沫经济已成事实，“限降令”未必远。

  “限降令”or“备案管理”？

  2014年第一季度，全国一二线城市都出现了成交量与房价的“双降”现象。以率先打响降价第一枪的杭州为例，自今年2月份以来，杭州一些楼盘直降4000元，更有甚者直降6、7千，各大楼盘减免物业费、购车位优惠等促销话语不绝于耳。而正当各界纷纷猜测，杭州是不是推倒了全国楼市下行的第一张骨牌的时候，杭州市物价、房管部门一纸规定，把局势弄得是更加扑朔迷离了。“规定”出台：“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案”，这一规范新建商品住房降价或优惠促销的规定被外界称为“限降令”。随后，“限降令”的网撒向其他城市。

  将规定转换成实际的例子就是：一个楼盘的申报价格如果是1万，现在如果卖8千5以下就被限制网签，打不出合同，不能卖出了，需要重新申报。因为价格不能降得太多，外界故把这个规定叫做“限降令”。与以往的“限购”相比，“限降”完全站在了前者的对立面。面对疑问，杭州市物价局亦给出解释：规定并非“限降”，而是备案管理，主要目的是为了规范商品房的销售行为，房地产开发企业完全可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格。

  其实，早在2011年，上海就曾经率先实行过降价备案制，被解读为全国首个“限降令”。之后，这一做法被不少城市效仿。从表面上看，降价备案制不是“限降令”，开发商只要重新向有关部门申报就可以了，而实际情况是，重新备案需要一个过程，明显增加了降价的难度。

  供方无法自救需方开始观望

  面对房地产市场疲软，库存量过大的现实，最好的办法就是降价销售，减少库存，让市场自行发挥调节作用。这不仅有利于解决楼市存在的泡沫问题，也有利于开发商资金回笼，以价换量，减少资金链断裂的危险。

  采取政策杠杆硬性不让企业降价，必然有太多不可控因素。设想一下，如果某个企业或行业一方面受制于限降令的行政管制，另一方面不能采取相应的价格调整举措，造成商品房大面积滞售，就可能面对亏损乃至破产的威胁。开发商要么通过赠送面积、垫付乃至代付首付等途径变相降价，要么则可能形成房企纷纷倒闭的多米诺骨效应。

  从“需求方”购房者来说，“限降令”如果被购房者解读为相反信号，甚至可能使市场情况变得更糟。如同“限涨令”促进了恐慌性住房需求一样，房价“限降令”，则会进一步加大购房者的观望气氛，原本降价带来的减少购房者经济负担的利好也被稀释。

  在业内人士看来，价格管制虽然短期可以起到平稳价格作用，但无法从根本上改变供求关系，只能使价格动态平衡过程延长。“限降令”或许只能让供方开发商自救路难行，让作为需求方的购房者站在十字路口驻足观望。

  笔者微评

  “限涨令”在房价猛涨时便有专家持反对态度，但有强大的民意支持；如今的“限降令”不仅在学者眼中背离市场化精神，也难得到百姓的理解。在市场化的大趋势之下，行政调控用不用、怎么用、管不管用，是值得探讨和深思的问题。