这么多房子怎么卖——山西房地产“去库存”调查

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编者按

上期说到我省房地产库存的情况，介绍了山西库存房子的数量，也阐明了山西库存出现的原因。那么，本期就来说一说这些房子怎么卖的问题，介绍一下如今的房地产政策内容，看看“因地施策”的思路下，省里、各市为“去库存”都做了哪些努力。

政策怎么卖房子

——供给侧、需求侧双向发力

年初，省委、省政府提出，要围绕“房”这个民生“去库存”，千方百计增加商品房销售，减少库存总量。为促进房地产市场的平稳发展，今年5月，我省发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》，共11条措施力促去库存。各市依据《意见》纷纷采取措施，体现了“因地施策”的施政思路，但从总体上讲，不外乎供给侧、需求侧这两个方面。

据介绍，我省各市从供给侧方面，采取了以下3项措施：

一是合理控制新增用地。要求各市科学确定房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。目前，运城市对市区商品住房实施零供地，严格控制了新增库存，有效引导了社会预期。

二是合理控制项目规模。针对商业营业性用房库存压力较大的情况，太原市在审批规划条件时，将商住比例由以前的30%调减为20%。忻州市除个别项目外，大部分项目暂缓开工。

三是支持库存商品房转换用途。对已供应未开发的项目，可转型用于新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等跨界地产；对在建但尚未销售的商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许企业对户型结构调整；对已建成的房地产开发项目，符合条件的可改造为电商用房、“创客空间”、商务居住复合式地产等其他用房。

从需求侧方面，我省主要采取了以下4项措施：

贯彻落实国家差别化住房信贷和税收政策。今年以来，国家出台了降低住房贷款首付比例、降低房地产交易相关税费等一系列政策。上半年，全省5.2万套房屋享受了税收优惠整车，减免税额3.2亿元；个人住房按揭贷款余额1135亿元，同比增长11.8%，有效促进了住房消费。

支持农业转移人口进城购房。上半年，住建部连续召开会议，大力推进农业转移人口进城购房工作。我省目前已有忻州、运城、阳泉3市出台了支持推进农业转移人口进城购房的政策措施，较好地激发了市场需求。为加大对农业转移人口购房的支持，省住建厅与建设银行山西省分行还联合印发了《关于全面加强政银合作促进房地产市场稳定发展的通知》，在还款能力核定、还款时限等方面提出了一系列优惠政策。

加大棚改货币化安置力度。将棚改货币化安置作为化解房地产库存的一个重要手段，要求朔州等库存量大的4个市货币化安置比例不得低于80%，其他城市不得低于50%。截至6月底全省已实施棚改货币化安置3.09万套，占棚改开工总量11.67万套的26.5%，有效推进了房地产去库存工作。

充分发挥公积金作用。1-6月，全省公积金新增缴存额127.5亿元，同比增长22.1%；发放个人住房贷款109.21亿元，同比增长115.6%。截至6月底，我省住房公积金个贷率67.1%，较年初提高了6.5个百分点，存量资金减少为215.3亿元，有力地支持了居民购房。

记者向一些消费者了解到，多数人都对公积金提供的个贷额度十分满意，但也有许多人对于公积金的相关知识较为模糊。看来要充分发挥公积金作用，相关部门对住房公积金的政策知识宣传还有待加强。

各市怎么卖房子

——奖励性补贴、货币化安置，各出心裁

省住建厅相关负责人介绍，“去库存”的诸项措施中效果体现得最为明显的便是住房补贴与货币化安置，而这两种措施做得最好的城市，前者是晋中，后者则是大同。

晋中市为了化解房地产库存，鼓励居民购买新建商品房，对市城区内购房者进行奖励性补贴，具体标准是：2016年内，在市城区内购买新建商品住房的购房人可以享受每平方米150元的政府购房补贴；购房人为教师（含离退休）、新就业大学毕业生、在校大学生及现役军人的可以再享受每平方米150元政府补贴；享受货币化安置的棚户区改造的被征收人，凭征拆补偿协议，可在以上条件下再享受每平方米100元的购房补贴奖励。这一措施有力地激发了晋中市居民购房的热情。

大同则由大同市政府组织领导，通过货币补偿、政府搭建平台组织棚户区居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等方式，加快棚户区改造，提高棚改货币化安置比例。目前，大同市棚改货币化安置已有1.2万套，占该市库存总量（3.8万套）的近1/3，有力地带动了房地产市场的发展。据统筹，预计大同市所有棚户区应在2018年底前全部开工改造。

省房地产协会秘书长说，经过全省上下共同努力，我省商品房销售情况明显好转，商品房库存总体处于可控范围。就目前我省房地产库存情况来看，相比于去年底的1816.1万平方米，6月末全省商品房待售面积达1663.3万平方米，减少了152.8万平方米，大致相当于3.5个梵蒂冈大小的土地；截至5月底，全省商品房销售面积达509.6万平方米，比去年同期增长63.5%，增幅比去年同期加快84.8个百分点，其中住宅销售面积480.5万平方米，同比增长63.4%，增幅较上年同期加快82.6个百分点。据介绍称，预计下半年全省商品房销售将保持当前势头，销量将稳步增长，消化周期也将进一步缩短。

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国家为什么要去库存

去库存是缓解当前经济困境的关键。无论过去还是当前，房地产业在稳增长的大格局中都是重中之重，在我国经济仍处在结构调整的关键阶段，为经济转型与深化改革赢得时间，房地产业仍将发挥重要的支柱作用。2015年房地产投资创新低，严重拖经济发展后腿，若不止住持续下滑的趋势，GDP增速下行的压力会越来越大。问题在于房地产业的困境是导致GDP下滑的主因，只有保证其持续发展，才能实现经济持续发展的牵动力，若去库存缓慢，房地产投资增长就很困难，因此当前去库存是重中之重。

此外在一些过去靠土地财政吃饭为主的城市，因这两年楼市持续萎靡不振，开发商没钱买地，房子卖不出去税也收不上来，财政捉襟见肘，有的地方已经到了公务员工资难发的地步，因此必须加速去库存回笼资金。还有房地产资金链断裂导致的社会问题也层出不穷，必须要及时遏制恶性循环的势头。（记者张临山 实习生杨少波）