多房企净利润跌落10%红线 房地产已进入另一个历史阶段
8月26日举行的融创中国[-4.29%]中期业绩会上，融创中国执行总裁汪孟德说，“今年上半年，融创中国的净利润率可能只有六七个点。”汪孟德称，对融创而言，净利润率低是由很多复杂的原因造成的，包括业绩结算、土地成本以及调控等因素。
不过，净利表现不佳，并非融创中国一家的烦恼。
2014年上半年，绿城中国[-3.57%]毛利率为25.67%，净利率为4.88%，同比分别下降5.2个百分点、13.3个百分点。其中物业销售毛利率为24.0%，较2013年同期的29.7%下降5.7个百分点。金地集团[-0.66% 资金 研报]上半年净利润仅1.58亿，同比腰斩。
受调控以及土地成本等因素影响，房企的净利水平持续下滑。不少房企净利润已跌至个位数。苦日子正在到来。如同万科董事会主席王石所言，房地产黄金时代已经结束，在经济高速增长期，房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”，但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。
净利润率每年下滑1个百分点
兰德咨询总裁宋延庆对21世纪经济报道记者感慨称，“从目前各家房企中报来看，房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点；净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情。”
宋延庆曾在今年上半年预计，所谓房地产暴利，已是明日黄花，如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，而到2015年很有可能触及“10%红线”。
从已公布的中报来看，不少房企已提前跌落10%红线。
绿城中国中报称，其毛利率下降主要是因为，期内结转的楼盘大部分是2009年取得的高价地项目。以上半年结转的杭州兰园、合肥翡翠湖玫瑰园项目为例，其土地价格占确认均价的比例高达45%和42%。绿城净利率大幅下滑主要在于合营公司利润率遭到压缩所致。
同样因高土地成本导致利润率下滑的，还有远洋地产[0.69%]。远洋地产近期发布的中报表示，毛利率由24%减至约20%。主要是由于期内交付较多土地成本较高的项目，例如北京远洋·万和公馆等。
净利润率一向表现优异的华润置地[-3.49%]也在滑落。上半年，该公司毛利率为31%，同比下滑0.8个百分点；其中开发物业结算毛利率为28.2%，略高于去年同期。净利率为18%，同比大幅下滑9.8个百分点。但核心净利润率为11%，同比上升2.9个百分点。
评级机构也关注到了房企的利润率困扰。8月25日，标准普尔评级服务将鑫苑(中国)置业有限公司(鑫苑置业)的评级展望由稳定调整为负面。标准普尔信用分析师李俊文称，鑫苑中国利润率今年以来的恶化程度超过预期。
鑫苑置业不是个案。前不久，标准普尔还将中国房地产开发商花样年控股[-1.09%]集团有限公司(花样年集团)的长期企业信用评级由"BB-"下调至"B+"，展望负面。李俊文表示：“预计花样年集团的毛利率将在未来2年内从较高的基数逐步下降。”
利润反击
宋延庆表示，一旦净利润率低于10%，房地产行业就进入了另一个历史阶段。房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。
宋延庆解释说，内资房企获取资金成本较高，如果净利润太低，可持续发展动力源[-0.77% 资金研报]就不足。此外，企业的期初净资产加上期内净利润等于期末的净资产，当期内净利润比较低，就意味着企业期末净资产低，会使得企业可操作的融资空间非常小。
亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产利润下滑是行业大势。大家都在通过“以价换量”，这注定企业利润不好。
受利润率持续下滑影响，不少房企正在寻求变革。汪孟德接受21世纪经济报道记者采访时表示，市场和拿地素质，决定最终收益，也是未来利润的保证。能否正确理解当地房地产市场，把产品做对，持续进行产品优化和品质提升，则考验着房企综合素质的能力。
陈啸天认为，“万科为什么要切入互联网领域，自己做全民营销，就是希望自己参与到营销领域，把利润做高一点。企业目前需要做的事情，是如何进行成本控制，业务链条偏粗放、外包的自己来干。”
不少房企在摸索利用互联网变革。前不久，当代置业发布了新的极致营销战略，即对外开放免费大食堂和免费露天电影两项服务。目前，免费食堂已在太原当代万国城MOMA项目落地，位于北京上第MOMA的免费大食堂即将启动，而免费露天弹幕电影则已在当代MOMA历峰实现。
房企目前所做的互联网营销活动，实际上仍是为了转换成交。当代置业执行董事兼总裁张鹏表示，这些手段都只是营销的“术”，而真正的营销之“道”，是能为客户提供定制化的服务，让客户紧紧跟随，甚至提前聚集。“要想在市场中领先，要么采用低成本策略，比如小米，要么在细分市场做足，有真正具有竞争力的亮点，比如苹果。在没有明确突破性变革之前，仍然需要迭代思维，通过极致营销带来人流和关注度。”(编辑徐炜旋)
