房价连续三月环比下跌 并州楼市何去何从？

  六月收官，一年过半。回首上半年楼市，国土厅坚决叫停“小产权”销售、住建厅开展房地产市场大检查、房管局严查违规预售楼盘，政策之于楼市的调控从未放松。房价连续三月环比下跌，楼盘促销力度一月胜似一月，但成交量却未见上升，购房者的脚步开始放缓，市场观望气氛日渐浓厚。如此态势将持续多久？下半年开发商是否能端正心态？购房者是继续观望还是立即下手？未来市场走势又将迈向何方？记者近日就此进行了调查。

  数据：环比连续下降

  中国指数研究院发布的《2014中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示：1月份，太原市新建商品住宅价格为每平方米6788元；2月份，太原市新建商品住宅价格为每平方米6785元；3月份，太原市新建商品住宅价格为每平方米6907元；4月份，太原市新建商品住宅价格为每平方米6878元；5月份，太原市新建商品住宅价格为每平方米6833元；6月份，太原市新建商品住宅价格为每平方米6825元；

  太原新建商品住宅价格已经连续三月环比下降，但是下降幅度确实小得可怜，只有50多元。土地市场同样表现平淡，相关数据显示，太原上半年土地供应集中于1月、3月两个小高峰。土地供应热点区域主要集中在尖草坪区和小店区。尖草坪区主要是工业用地及批发零售用地，小店区主要是商住类用地。6月份，土地市场延续年初以来的冷淡态势，仅有两宗土地成交。

  市场：销售整体放缓

  销售市场也不尽如人意。“相比往年，无论是销量还是价格都出现了下行态势，买房者有了更多的议价空间，尽管如此，成交量还是远不如往年。”从事房地产代理销售的张丽告诉记者：“做了六年多的销售，今年感觉最吃力。”采访中，记者了解到，今年大部分楼盘的销量都出现了下降，不少开发商都推出了特价房、限量房来吸引购房者。

  “从春节特惠一直做到半年巨惠，月月有促销，日日有惊喜。然而有促无销，有惊无喜，小阳春没来，红五月失约，市场买账者寥寥。现在上半场已经结束了，期待下半场会有转机，‘金九银十’或许是个不错的机会。”置业顾问王鹏飞深深地吸了口烟，“半年也没卖出去几套房子，如果到年底还是这个境况，只能转行干别的了。”

  整个销售形势确实不如往年，但是也不乏个别楼盘凭借区域性优势逆势上扬。腾讯房产网太原站总经理任海兵认为，目前楼市成交量确实有所下降，但是幅度并不是很大。像绿地塞纳、晋阳湖片区部分楼盘价格都是逆势上扬，销售很是火爆，价格一直坚挺。近日，《太原市城市总体规划晋阳湖地区优化方案》出炉，晋阳湖周围将打造贯通山水的生态景观廊道，形成连接西山、晋阳湖和汾河之间生态要素的绿化水系。这对于周边的楼盘来说无疑更是一剂强心剂。

  建议：该出手就出手

  采访中，记者了解到，今年上半年促销成为楼市的关键词。进入7月，各开发商更是加大了楼盘的宣传力度，与6月相比，打折优惠再次发力。据搜房网数据监控中心统计，目前太原楼市活跃项目362个，在售楼盘259个，其中优惠楼盘达到170个，占在售楼盘总数的65%。

  楼市促销力度不断加大，但是市场依旧不温不火。当前这种态势对购房者来说意味着什么，是应该继续深度观望还是立即出手？任海兵认为市场下行对刚性需求影响不大，大量的刚性首置、刚性改善需求依然会持续大量存在，对这部分人来说是遇高买高、遇低买低的；而作为投资品属性的房地产来说，因为面临市场的不确定因素，观望还是抄底要靠投资者自己去判断。

  从现在到下半年会是一个下手的好时机，开发商在较大现金流压力下，一方面积极去库存，一方面慢开工。因此，市场成交虽然萎缩，但开工量在下滑、供应量也在减少，市场供求正在重新寻找平衡点。“目前很多开发商都在用价换量，明降、暗降不断。所以购房者现在要是遇到合适的房源还是可以下手的，真要想等到楼市崩盘再下手是不可能的。”任海兵表示。

  行业：洗牌时机来临

  采访中，业内人士也普遍认为，市场下滑是大势所趋，但市场需求肯定是始终存在的，通过这轮长时间的市场调整，一些嗅觉敏锐的开发商意识到，房地产俨然进入一个资源更密集、集中的时代，行业洗牌的时机已经来临。

  “首先，市场需求肯定始终存在，刚需、首改、再改依然会有持续不断的释放，这是房产商品的必需品属性决定了的。其次，我自己对太原市场还是非常看好的。随着周边城市集群的不断发展，必然会形成大量产业人群转移，从而诞生更多的新市场需求。总之，市场惨淡就意味着一个调整期的来临，这个调整期可能会比较长，就看谁能最后撑过去。”任海兵表示。

  太原市房地产开发协会会长陈敏称，太原市开发企业众多，但大多数企业属于中小规模，有的仅仅是项目公司，市场竞争力弱，缺乏品牌意识，没有做大做强的勇气，政府要加大对本土开发企业的政策扶持，支持企业做大做强。

  山西天泰房地产开发有限公司董事长卫长义表示，要吸收煤炭行业的整合经验，在房地产行业开启行业整合，克服小、弱、散。重点扶持龙头企业，做大做强，形成品牌效应。

  分析：不会暴涨暴跌

  不管数据如何，市场需求如何，购房者最关心的还是房价是涨还是跌，他们该如何认识当下的楼市。对此，业内专家分析，决定房价涨跌首要因素是供求关系，供大于求价格就会下跌。根据最近的人口普查数据显示，我国城镇户均住房套数约为一套。其中山西1030万户人口拥有1010万套住房，还没有达到户均一套住房，供求关系虽接近平衡，但依然处于供不应求的状态。其次是构成房价的成本：土地成本、建安成本、配套费、税费、贷款利息以及营销成本等没有减少，房价就很难下降。

  另外一个重要因素就是市场的刚性需求，刚需人群包括首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房等。目前，太原市的刚性需求还是很强劲的，随着城市化的发展，这种需求还在不断扩大。此外，目前虽然我省有1010万套住房，但是成套率明显不足(住户成套率是指成套住房占调查总户的比重；成套住户是指房屋具有独立厨房、卫生间和卧室的住户)，因此刚改人群也是市场需求的重要组成部分。

  “目前，金融政策尤其是贷款政策很稳定，并未出现重大的变化，综合上述因素，后市不会出现暴涨暴跌的情况，依然呈缓慢上涨的态势。”专家表示。

  支招：调整供应结构

  目前市场存在的问题是供应结构太过单一。放眼望去，几乎全部都是商品住房，市民没的选。而真正健康的房地产市场应该是，低端有保障，中端有需求，高端有市场。也就是说，收入低的市民可以选择廉租房、公租房；收入相对稳定、但买不起商品房的市民，可以选择经济适用房，收入高的市民可以选择商品房，这是相对科学合理的住房供应体系。

  省房协相关专家称：“时下，我们最需要解决的就是保障性住房，尽管每年都有几万套保障房在开工建设，但是由于大量工矿企业棚户区改造并不针对企业外的市民，因此依然无法解决低收入人群的住房问题。因此，建议政府开展大批量的保障性住房建设，来保障低收入家庭的住房需求，此举不仅是控制房价的良药，同时也是促进房地产走向健康的法宝。可喜的是，住房制度的顶层设计已从零敲碎打走向成熟完善，相信随着保障性住房大量入市并与商品住房双轨运行，市民住有所居的梦想一定会实现。”