太原市房产局数据显示：2019年太原房租价格微降

　　临近年末，通常是一年中租房市场的淡季，而2019年租房行情似乎比往年更淡一些，成交量持续走低，房租行情低迷。近日，太原市房产局官方网站上公布的数据显示：太原六城区租房参考价格为20.02元/平方米每月，同比去年略有下降。

　　与此同时，山西晚报记者走访发现，各大中介对租金没有明显的降价行为，只是通过中介费打折、起租时间延后等方式揽客，使得租金总成本小幅下滑。

　　 市场冷淡租金回落

　　国家统计局12月上旬发布了2019年11月全国CPI数据，在各类居民消费价格指数高歌猛进的同时，租赁房房租环比下跌格外引人注目，数据显示：今年前11月租赁房房租环比下降0.3%。

　　山西晚报记者在查阅资料时发现，贝壳研究院发布《2019年11月份全国重点城市为二手房市场及租赁市场月报》，报告指出，11月重点城市租赁市场仍处淡季，成交量下降，租金普遍下跌。租赁市场处于季节性低温状态，重点18城链家租赁成交量环比下降4.7%，降幅继续收窄。

　　12月20日，太原市房产局也官宣了今年太原的房屋租金参考价格。根据各城区上报的租金参考价，房屋登记备案数据，以及搜集整理的占市场份额较大的各经纪机构、试点租赁企业市场的成交数据中房屋租金情况的基础上，官方研究确定了2019年租金参考价为——20.02元/平方米每月，而2018年，这个参考价为21.76元/平方米每月，粗略计算，同比下降8.00%。

　　以迎泽区双塔寺街片区房屋租赁市场为例，由于目前处于租房淡季，“买方”市场现象较明显。有找房租户想在附近找一居室，起租时间要求到2020年1月中旬。中介人员按照要求，找到了多处待租房源供租户挑选，最后租户选中了一套小户型住宅，起租时间推后到半个月后。“起租时间让步以及中介的折扣力度，这在租赁旺季是不可能的。在市场冷淡的情况下，只能在中介费上或者起租时间上有所让步。”中介经纪人表示。

　　山西晚报记者在各中介门店内发现，每个门店配备的租赁业务经纪人少之又少，当租房客问及附近租房业务时，只有少数员工知晓情况。业内人士表示，有工作经验的经纪人都以二手房买卖业务为主，只在客户找上门来时才会做租赁。只有刚入职、无经验的经纪人，开始时会从房屋租赁业务做起，后期转做存量房买卖。因为租赁业务的中介费与二手房买卖的中介费相比，相差太多，租赁业务提成通常为租期一年提成一月租金，仅有几千元；而二手房成交业务提成，按成交价的1%提成，高达上万元或数万元。租房业务基本不投入营销费用，某中介门店负责人表示。

　　多位业内人士指出，租赁市场热度季节性很强，除了惯例的“春节潮”和“毕业潮”，其余时间租赁市场热度减退。第四季度为传统的租赁淡季，租金上涨动力不足，预计短期租金仍为稳中有降趋势。

　　 房源充足买方选择空间大

　　采访中，山西晚报记者了解到，每年租房市场会有两个高峰期，一个是春节返工后，一个是高校毕业季。在这两个时期，不论是租房的价格还是成交量都会有所变化。但今年除中小学校周边小区租房有热度外，其余地区热度一般。

　　业内人士表示，一方面，高房价延缓了一部分毕业生在省城买房的计划。一位从事多年二手房销售、租赁的经纪人告诉山西晚报记者，近几年，太原新交房的楼盘较多，尤其是城中村改造回迁中，回迁房多、新、位置好。在这些新房源中，很多已经装修好，消耗了一大部分求租需求，导致目前市面上房屋租赁供给充足，而租赁者的选择空间也明显大了。

　　58安居客房产研究院数据显示，小户型房源更受租房群体青睐。重点19城中1居室的租赁房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大户型租赁房源不足5%。

　　与此同时，超过半数租赁房源价格集中在租金3000元/月以下，其中1001元/月至2000元/月的房源占比最高，为26.4%；2001元/月至3000元/月的房源占比也高于两成。

　　由于刚需租房者是租赁市场主力，导致市面上小户型房源相对好租，大户型房源由于客群较少，租金下行压力更大。租房市场也出现两极分化，装修精致、家电齐全的房屋依然比较受青睐，比较好租，而阁楼、顶楼、装修老旧、家电不全的老房子，在市场上受冷落，不仅不好出租，租金也上不去。

　　 租房与买房哪个更划算

　　虽然租房者认为房租高，但在太原这样的弱二线城市，客观地说，相比更高昂的房价，房屋租金其实还是划算的。

　　11月27日，诸葛找房数据研究中心发布《全国重点50城租金收入比调查研究报告》。所谓的房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300—1∶200。

　　整体来看，一线城市租金与房价差距最大，其次是三四线城市，二线城市的租金与房价差距最小。从全国大中城市租售比来看，在监测的50个城市中，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556，租售比相比二线城市略大1.3年。

　　以太原迎泽区一套95平方米、两居室刚需楼盘房源为例，售价为12500元/平方米，租金为2000元/平方米，租售比为1：595。在诸葛找房数据研究中心统计的50个全国大中城市中，平均租金回报率为2.2%，低于2年的银行存款利率(2.4%)，租金回报率处于较低水平。

　　房子只有在不断涨的时候，以投资为目的的买房才有投资意义，而在“房住不炒”的政策下，即便买了房子，几百万投进去了，回报不仅不如银行理财高，钱还被套进房子里。业内人士建议，业主如为了刚需自住值得结束租房生涯选择买房，如果买房是为了出租投资，这个投资的付出过大。