0903工程及配套工程物业服务合同

        0903工程及配套工程物业服务合同

        甲方：山西省人民防空办公室

        乙方：太原中嘉物业管理有限公司

        乙方在太原市宜达科技服务有限公司组织的0903工程及配套工程物业服务项目竞争性谈判采购项目中成交，根据《中华人民共和国合同法》，为明确双方权利义务关系，经友好协商，本着平等互利、双方自愿的原则签订本合同。

        第一条物业服务基本情况

        一、服务范围：山西省人民防空办公室0903工程及配套附属工程提供全面物业服务管理。物业服务的总面积为35600平方米，其中：其中建筑面积21300平方米，庭院道路面积7900平方米，绿化面积6300平方米。服务区域以外部分产生的费用另行协商。

        二、服务内容：

        1、业主服务

        2、房屋公共部分管理维修维护

        3、公共设备运行与维护(含电梯、中央空调)

        4、公共秩序管理

        5、卫生保洁

        6、绿化管理

        7、供热管理

        三、服务地址：山西省人民防空办公室指定位置

        四、服务时间：一年。2015年 月  日至2016年  月  日。

        五、服务标准、考核办法：见附件一、附件二、附件三

        第二条合同总金额及支付时间

        1、本合同物业服务费

        人民币陆拾柒万玖仟元整(￥679000.00元)。

        此价格为合同执行不变价，不因国家政策变化而变化。

        2、本合同按月支付。月物业服务费用:

        人民币伍万陆仟伍佰捌拾叁元叁角叁分整(￥56583.33元)。

        3、甲方在收到乙方发票后于当月十个工作日内以转帐的方式支付上月的服务费，(如遇休息日或节假日，付款日期顺延)。

        第三条委托服务形式

        按招标项目服务面积内容费用包干(含人工、工具、物料及税金)。

        第四条双方权利、义务

        一、甲方权利义务

        1、合同生效后，甲方指定物业管理协调联系部门及负责人，代表和维护产权人、物业使用人的合法权益，监督、配合和支持乙方的日常管理工作。

        2、教育员工自觉遵守物业管理的规章制度，配合物业管理服务人员的工作。

        3、按合同约定每月向乙方支付上月应得物业服务费用(应得服务费等于合同约定月保洁服务费减去当月因考核扣除的费用)。

        4、无偿为乙方提供服务水、电等;无偿为乙方提供物业办公用房。

        5、对乙方的服务实施监督检查，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议，并按相关物业考核办法对乙方工作进行考核，物业服务考核标准参照《物业服务考核办法》，见附件二;甲方管理人员参照附件三《物业服务月考核表》填写检查情况，作为结算依据。

        6、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

        7、负责协助乙方做好一切外部事务的处理与协调工作。

        8、负责收集、整理物业管理所需的建筑、设施设备等有关资料、并与合同生效后向乙方移交;协助乙方做好各种设备验收接管工作。

        9、根据乙方建议对应由甲方负责的不完善的设备设施及安全隐患给予解决。

        二、乙方权利义务

        1、根据甲方委托和有关法律法规，制定物业管理实施办法、方案和规章制度，依法实施管理，处理对服务管理区域内私搭乱建行为，按规定强拆。

        2、选聘专业公司或人员承担专项物业服务业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。

        3、接受甲方监督，实行重大事项报告制度。

        4、接受物业管理行政主管部门的监督指导。

        5、对本物业的公共设施、设备没有处置权，不得擅自占用和改变使用功能。如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意，报有关部门批准方可实施。

        6、严格按照投标文件中物业管理服务方案确定的工作量、质量标准、人员安排、规章制度、工具耗材及承诺提供管理与服务，对甲方指出的问题应及时纠正。

        7、建立本物业的物业管理档案并负责及时记录有关变更情况;对甲方移交的全部资料负有妥善保管、管理与保密的义务，不得擅自复制(创优评比及运行维修需要的除外)，避免损坏和丢失;本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部档案资料。

        8、加强公共秩序维护队伍建设和安全保卫工作，建立健全各项规章制度，严格值班纪律和安全责任制，维护物业管理区域内的安全稳定。

        9、开展多种经营服务活动需经甲方同意，所得收入按有关物业管理规定使用。

        10、合理安排照明、供暖、制冷系统等设施设备的运行时间，满足甲方的正常需要，并尽量为甲方节约能源，避免浪费。

        11、物业管理服务所需各种工具、材料、办公设备及其他自身消耗物品均由乙方负担。所用物料应符合国家质量和卫生标准，不得使用有损建筑和设施，设备的维修、保洁材料。

        12、遵守甲方的各项规章制度并服从甲方的管理，保证物业管理服务人员具备良好的政治、业务素质及敬业精神，正确履行职责。对甲方提出的不称职人员，应尽快予以调换。

        13、乙方负责物业管理服务人员的人身安全和保险，对在物业管理服务工作时，由于人员操作原因，造成的人员伤害或设备损坏，安全责任由乙方负责。

        14、做好与甲方沟通，一切以服务甲方为出发点，为甲方创造一个安全、清洁、优美、方便的办公生活环境为目标。

        15、乙方承担物业服务管理范围区域内的安全责任。

        第五条违约责任

        1、甲方违反本合同第四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同,但需提前60天书面通知甲方，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

        2、乙方违反本合同第四条的约定，未能达到约定的管理目标及管理服务承诺的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，但需提前60天书面通知乙方，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

        3、甲方无正当理由拒付服务款的，甲方向乙方赔偿合同总额2%的违约金。

        4、乙方所交的服务项目如不符合合同规定要求，甲方有权拒收。同时，供方向需方支付合同款总额2%的违约金。

        5、供方不能交付服务时，供方向需方偿付合同款总额2%的违约金。

        6、供方逾期交付服务时，每逾1日供方向需方偿付合同款总额3‰的滞纳金。逾期服务超过30天后，需方有权决定是否继续履行合同。

        7、合同执行过程中，供、需双方中一方要求中止或变更合同，需书面通知对方(公函、电报、传真----下同)，对方接通知后应在十五天内以书面形式答复对方是否同意(逾期不答复视为同意)。如同意，双方应共同协商因此而产生的有关价格等问题。如不同意，提出方应向对方赔偿因上述变化而造成的经济损失。具体事宜按《中华人民共和国合同法》办理。

        第六条不可抗力

        供需双方的任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行理由;在取得有关主管机关证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

        第七条争议解决

        供需双方在执行合同中发生争议，应通过协商解决。如协商不成，可以向合同签署所在地法院提出诉讼。

        第八条合同生效及其他

        1、合同由甲乙双方代表签章，即行生效。

        2、本合同一式四份，供方持一份，需方持一份，采购代理机构存档一份，财政厅备案一份。

        3、合同执行过程中出现的未尽事宜，双方在不违背合同和谈判文件的前提下协商解决。协商结果以“纪要”形式作为合同附件，与合同具有同等效力。

        第九条下列文件为本合同不可分割部分

        1、谈判文件

        2、报价文件

        3、报价人所做的其他承诺

        需方：(章)供方：(章)

        法人代表：法人代表：

        委托代理人：委托代理人：

        地址：地址：

        电话：电话：

        开户银行：开户银行：

        账号：账号：

        联系人：联系人：

        联系电话：联系电话：

        日期：年月日日期：年月日

        附件1

        服务内容标准

        第一部分业主服务

        (一)接待服务

        1.提供咨询、服务受理、求助、投诉、接待、引导等服务;对业主的咨询、求助等事项，及时答复，答复率100%。建立24小时值班制度，在物业明显区域公布24小时服务电话。

        2.提供多种接待途径，包括对业主现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等。

        3.接待服务做到文明、礼貌、热情。

        4.受理服务事项进行记录并存档。

        (二)报修服务

        1.按照《物业服务合同》约定及时处理业主的报修，急修20分钟内赶到现场并进行应急处理，维修当天完成(预约除外)。

        2.对重点维修项目进行回访。

        3.报修、维修应做好记录。

        (三)特约服务

        1.在条件许可的情况下，努力满足业主的特约服务需求。

        2.对业主提供特约服务前，向业主主动明示特约服务内容、服务标准、收费标准等。

        3.举办大型商务和文化活动时及时疏导人流，防止发生踩踏等安全事故。

        (四)文化服务

        1.楼内设置有精神文化园地，积极开展宣传、教育学习等活动。

        2.每年组织开展健康有益、积极向上的各类文化活动两次以上。

        第二部分房屋共用部位维护与管理

        (一)指导业主依据房屋使用说明书正确使用房屋，遵守房屋安全使用的相关规范，保障房屋正常使用功能。

        (二)对房屋共用部位应进行日常管理和维修养护，并做好维修养护记录。

        (三)制订房屋年度维护保养计划，经业主同意后，每年组织实施。

        (四)每半年检查一次房屋的使用和完好状况;有预报的大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查，并做好记录。

        (五)房屋在使用和检查中发现的质量问题，在保修期内的及时报建设单位进行维修。保修期外的，属于小修范围的应及时组织修复;属于大、中修范围的及时编制维修计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修或更新改造。

        小修工程主要包括:屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等。修补楼地面面层,抽换个别楞木等。修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等。拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等。房屋的检查,危险构件的临时加固等。中修工程主要包括:需牵动或拆换少量主体构件,进行局部维修,且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下,并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。主要包括以下内容：少量结构构件已形成危险点的房屋;一般损坏而需要进行局部修复的房屋;整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

        大修工程主要包括:凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备,不需要全部拆除,一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。其主要内容:主体结构的大部分严重损坏,有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换,需要改装、新装的房屋。因改善居住条件,需要进行局部改建、添装的房屋需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。

        (六)保持办公楼外观完好、整洁;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙安装牢固、无开裂;屋面防水应完好无损，排水通畅;防雷接地等设施应及时防腐，保证其使用功能。

        (七)室外招牌，广告牌、霓虹灯安装牢固，保持整洁、统一和美观，无安全隐患或破损。

        (八)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，劝阻无效的，按《物业服务合同》约定进行处理并报告相关行政主管门。

        (九)房屋共用部位标识管理符合以下规定：

        1.各主出入口应设有平面示意图;

        2.主要道路、停车场等应设有导向和泊车标识;

        3.紧急出口、消防通道、禁烟区等设有警示性标识;

        4.各楼层设有指示、引导标识;

        5.公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施设有引导位置标识;

        6.共用设备设施、安全设备设施设有标识或安全警示标识;

        7.召开会议或举办活动等临时性服务设有指示、引导标识。

        第三部分共用设施设备运行与维护

        (一)一般规定

        1.认真执行共用设施设备运行管理制度及维修养护制度。

        2.共用设施设备的管理和操作，配备具备上岗资格的专业技术人员，各专业人员严格执行操作规程和安全作业的规定。

        3.明确规定配电系统的限电、停电审批权限并通知业主;遇紧急情况时，按规定采取必要的处理措施。

        4.当发生重大人身、设备安全事故，如电梯、中央空调和锅炉故障、停水、爆管及水污染等，立即启动相应的应急预案，及时向主管部门报告并通知业主，并做好记录。

        5.机房环境符合设施设备要求，保持环境整洁，无渗漏、无积水、无杂物堆放;设备表面无积尘、无锈蚀;无鼠及虫害发生。

        6.共用设施设备运行管理及维修养护做好记录，并收集整理文字、图像、音频，资料存档。

        (二)公共照明

        1.公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。

        2.每日巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施和办公楼景观照明、霓虹灯等，不需要的照明应及时关闭，并及时修复损坏的照明设施。

        (三)供变电系统

        供变电系统(未移交电网企业的)管理符合下列规定：

        1.总变(配)电室设专人管理，定时检查设备运行状况。具备无人值守条件的变(配)电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡查次数;其他低压配电室应定期巡查;配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入;无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁并符合设备要求，配备符合要求的灭火器材。

        2.供变电系统(未移交电网企业的)运行满足下列要求：

        a(低)压变(配)电柜操作运行正常，表计显示准确;

        b高(低)压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常;

        c(配)电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求，至少每年进行一次充、放电实验;

        d率因数自动补偿电容器(组)运行正常，功率因素不低于0.9，电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况，自动切换正确可靠;

        e(配)电系统联络自切正常。

        (四)给排水系统

        1.每日检查各类水泵、管道、设备运行正常，供水压力应符合要求，阀门等，确保给排水系统通畅和设备仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。

        2.每季度检查排水总管、污水坑、化粪池、排水沟渠(井)，定期疏通清掏，使排水畅通无堵塞;定期对水泵管道进行除锈油漆;定期对污水处理杀毒系统全面维护保养。

        (五)视频监控系统

        1.摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。

        2.视频记录设备应工作正常、整洁，记录完善。

        3.监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。

        4.矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。

        (六)电梯系统

        1.加强日常管理，由电梯生产厂维保部门进行维保，定期请专业机构专业人员进行安全鉴定，保证系统始终处于良好运行状态。

        2.配备电梯管理员，进行必要的技能培训。

        3.有24小时救援电话，保证有人接听。

        (七)通风空调系统

        1.在制冷、供暖期前一个月进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值。

        2.空调系统开机前进行检查，测试其运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录符合要求后方能开机。

        3.每日检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

        4.每日检查空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器。

        5.每半年检查空调机组马达、风机的运转情况。

        6.确保各种管道、阀门及仪表完好齐备。

        7.保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

        8.保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

        9.定期委托专业机构对空调系统进行清洗保养，清洗内容和频次符合空调使用说明相关规定;集中空调通风系统符合国家卫生标准要求，各设施部件按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。

        (八)避雷系统

        1.每年委托专业检测机构检测避雷系统，检测结果符合设计要求。

        2.每半年检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置一次，有问题及时解决。

        3.每季度检查强、弱电井、设备间的机电设备、配电柜接地装置;每周检查变配电设备的接地装置、避雷器，保证所有机电设备、管道、金属构架物等接地良好。

        (九)公共消防设施

        1.火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查，保证24小时连续正常运行;每月检查测试报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘。

        2.火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试，探测器投入运行2年后，每年由专业清洗单位清洗。

        3.备用电源每月检测切换，备用电源、蓄电池每季度进行充放电试验。

        4.消防广播系统每月检查浏试，机柜内部及其设备内部每年除尘。

        5.防排烟系统每月检查测试1次，防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等每年养护。

        6.防火分隔设施每月抽查测试，防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位应每年补充润滑油，电控箱内部应每年除尘;防火门附件每半年维修养护，并在门转动部位补充润滑油。

        7.水灭火系统消防泵、喷淋泵应每月盘车，每半年检查润滑情况;每年养护室内、外消火栓。

        8.应急照明、疏散指示标识每月测试，并测量照度供电时间。

        9.消防电梯每月检查测试按钮迫降、联动控制功能和轿箱内消防电话。

        10.灭火器每日巡查，每月检查核对灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

        11.所有检查养护等都及时记录。

        第四部分公共秩序维护

        (一)人员配备

        1.设有专职公共秩序维护人员，上岗前经专业培训合格后上岗，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受相关专业知识与技能培训。

        2.能够处理和应对办公楼公共秩序维护工作，正确使用办公楼内设置的各类消防、物防、技防器械和设备，并配备对讲装置。

        (二)出入管理

        1.主出入口实行24小时值班。建筑内办公及专用封闭区域出入口实行12小时值班。

        2.对来访人员热情接待，必要时引导至指定区域。劝阻可疑人员进入，劝阻无效及时报告相关部门，必要时报告公安机关。

        3.对外来车辆出入做妤登记，记录保存时间不少于一年。

        4.对大型物品实行出入登记管理。

        5.保证出入口的安全通畅，规定车辆行驶路线，对进出车辆进行有效疏导。

        (三)安全监控

        1.监控室内实行专人24小时值班，确保监控室内电话畅通，接听及时。

        2.监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

        3.监控室收到火情、险情及其他异常的情况报警信号后，及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。

        4.监控视频记录保持完整，保存时间应不少于90天。

        5.设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经授权。

        (四)巡查

        1.每日按时对服务区域进行安全巡查，巡查中排除各种不安全因素，发现违法、违章行为及时劝阻，发现疑点追查原因，同时通知有关部门，并做好巡查记录。

        2.重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次，并做好记录。

        3.巡查过程中通过巡更设备和监控室保持联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员及时到达现场，并采取相应措施。

        4.巡查中发现办公楼内涉及公共安全的设施设备发生缺失、损坏或不能正常使用等情况，及时报告并记录。

        5.巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，立即查明并上报，对紧急情况采取必要的处理措施。

        (五)车辆管理

        1.划定车辆的停放区域，公示收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃易爆等危险物品存放。

        2.公共秩序维护人员对进出的车辆进行记录，维护交通秩序，确保车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问，礼貌向驾驶人员询问。

        3.地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌、照明、消防器械配置齐全。

        4.非机动车应定点存放，整齐有序。

        (六)突发事件处理

        1.突发公共事件发生后及时告知业主，并立即启动应急预案，明确应急事件处理责任人，全力协助有关部门，做好现场维护、人员输送、协助调查等工作，尽可能将损失与危害降到最低;并按规定及时上报。

        2.定期对相关工作人员进行突发公共事件情况处理培训;每年至少组织一次应急预案演习。

        第五部分卫生保洁工作

        (一)保洁职责和标准

        1.认真执行保洁管理制度，落实保洁岗位责任制，做好记录。

        2.根据实际需要合理配置相关清洁设备。

        3.配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。

        4.雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。

        (二)楼内保洁

        1.大厅、楼梯、公共通道地面每日清扫，不定期巡视，保持地面干净、无垃圾、无杂物、无污迹，保持地面材质原貌;进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物;盆栽植物无积尘。

        2.大厅门窗玻璃、窗框、窗台、楼梯扶手、栏杆等每日擦拭，保持干净，无污渍。

        3.楼内墙面每月清洁，保持墙面目视无污渍。

        4.公共卫生间每日清洁，保持整体洁净，无异味。台面、镜面无明显水迹;小便斗、座便器无黄渍、无尿碱;水龙头干净无明显污渍;天花板、灯具、墙角无积尘、无蜘蛛网。每半月对隔断门、洗手池、水龙头进行消毒。

        5.开水间每日清洁，保持整体洁净干燥，无异味。

        6.接待室和会议室每日清洁，家具、物品摆放整齐有序，目视洁净。

        7.照明设施至少每半年清洁一次，保持灯箱、灯罩外壳无破损、无积尘、无污迹，灯罩内无死蚊、蝇、虫。

        8.消防设施定期清洁，保持消防栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、喷淋盖、烟感器、扬声器等表面无积尘、无污渍。

        9.指引标识牌、公告栏每日清洁，保持表面无积尘、无污渍。

        10.烟灰缸、果皮箱每日清洁，箱内无满溢、无异味、无污迹。

        11.监控设施无灰尘、无蜘蛛网。

        (三)室外保洁

        1.外墙保持目视洁净，无污垢。

        2.广场地面干净;明沟无杂物，无积水;外围道路应每日清扫，保持地面干净无杂物、无积灰、无积水、无明显污迹;沟、渠、井无满溢、无杂物、无异味;各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢;办公楼各进出口台阶地面、地垫无污渍。

        3.绿化区域卫生每日清理，保持无杂物，花台表面干净无污渍。

        4.水池每日清捞，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，整体无异味。

        5.平台屋面每周清理，保持无垃圾堆积。

        (四)垃圾收集与处理

        1.垃圾房每日清洁，保持整体干净干燥、无臭味;垃圾桶封闭良好，无满溢、无积灰。

        2.生活垃圾日产日清;装修垃圾有专人负责及时清运。

        (五)消杀管理

        1.根据当地情况适时开展卫生消杀活动，配合做好突发性传染病防治工作。

        2.消杀工作在尽量不影响业主工作的前提下进行;消杀使用的药剂是卫生部门发放或者使用低毒高效，且符合国家、行业标准要求的，在消杀过程中做好个人防护。

        3.灭鼠、灭蟑的毒饵、药剂妥善保管，施放期告知业主;施放、回收有记录。

        第六部分绿化养护

        (一)一般规定

        1.认真执行绿化管理制度，编制和落实绿化养护方案，并做好绿化工作记录。

        2.根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化养护人员。

        3.绿化养护人员根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护。

        4.重大节日宜对公共区域进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等。

        (二)楼内绿化

        1.公共区域根据服务合同的约定或平面布局进行绿化;绿化植物色彩、形态应与空间、装饰氛围及功能相协调。

        2.绿化植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草;盆器及托盘完好干净。

        3.选择适宜在室内栽培的，观赏性强，观赏期长，存活率高，方便管理的植物品种。

        4.选用无毒、无害、无异味的基质栽培;发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。

        (三)室外绿化

        1.根据绿化方案确定绿地设施及硬质景观布置。其植物群落应完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。

        2.绿化灌溉次数视天气情况而定，供水应充足，保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等现象。

        3.草坪保持平整，无纸屑、杂物;乔木修剪科学合理，无枯枝;绿篱修剪整齐有型;灌木花卉修剪及时。修剪下的树枝和杂草，当天清理运走。

        4.按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施肥。

        5.及时有效防治病虫害现象。

        6.对新植和弱小树木、植物做好综合防护，及时扶正加固;对残缺花草树木及时补种。

        7.风雨季节灾前预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状。

        8.寒冷季节有防冻保温措施。

        第七部分锅炉房管理

        (一)服务标准

        1.明确规定锅炉房为安全重地，无关人员不准进入，其他人员进入时应经允许并做好登记手续。

        2.对锅炉房内的设施，非当班人员不得动用。

        3.无证的操作员，水质化验员，不得独立操作加压、换热或水处理设备、水质分析。

        4.加强配电柜、报警器、加压、换热操作系统、消防等设备管理，保证始终处于良好运行状态。

        5.机房悬挂相关人员岗位职责、操作流程、管理制度等，使冬季供暖工作顺利进行，居民满意度达90%以上。

        6.负责供暖区域管线巡检。

        附件2

        保洁服务考核办法

        为做好人防办保洁工作，明确责任，强化考核，特制定本办法。

        一、考核方式

        1、保洁管理人员每日不定时、不定次数巡视检查，发现问题及时处理并填写《保洁工作日检表》。

        2、月底对保洁工作进行综合考评，填写《保洁工作月考核表》，并将存在的问题上报领导。

        3、考核评分与保洁服务费挂钩。所扣分值折算为扣款(扣款=所扣分值×20元人民币)，扣款从保洁服务费用中直接核减，每月结算。

        二、考核标准

        1保洁工作人员仪容不整、未着工装、未佩带工作牌，发现一人/次扣1分;

        2、上班时间做私事(长时间打电话、大吵大闹、吃东西、睡觉等)，发现一次扣1分;

        3、擅离工作岗位、串岗、做与保洁工作无关的事、扎堆聊天，发现一次扣1分;一经发现有迟到、早退现象一次扣3分;

        4、工作期间有粗言秽语、故意刁难行为，发现一次扣1分;

        5、因工作失误造成甲方及其他访客人员不满或投诉，出现一次扣1分;

        6、在工作中不积极配合甲方管理、推卸责任，消极怠工，发现一次扣1分;

        7、不遵守操作规范，发现一次扣1分;

        8、发现区域异常情况，不及时报告和处理，发现一次扣1分;

        9、工具未放在指定地点，发现一次扣1分;

        10、地砖地面尘土、脚印、杂物垃圾清理不及时，发现一处扣1分;

        11、天花板每周打扫一次;墙面有积尘、蜘蛛网，每发现一处扣1分;

        12、玻璃门、玻璃窗及不锈钢扶手、玻璃挡板有积尘及手印等污迹，发现一处扣1分;

        13、门、门框、闭门器、手柄有积尘、污迹，发现一处扣1分;

        14、墙面、窗台、各类管道、阀门、消防设施、配电箱(柜)、开关盒、暖气片有积尘、污迹未及时清理，发现一处扣1分;

        15、各类告示牌及指示牌有积尘、污迹未及时清理，发现一处扣1分;

        16、绿植盆体有尘土、污迹，花叶有积尘未及时清理，发现一次扣1分;

        17、卫生间镜面、台面、洗手盆、水龙头有积水、污迹，发现一处扣1分;

        18、卫生间手纸盒、干手机、隔断板、隔断门有积尘、污迹，发现一处扣1分;

        19、卫生间地面有水渍、污渍，有异味，便池不干净，发现一次扣1分;

        20、道路有落叶、尘土、杂物、垃圾，积水未及时清理，发现一处扣1分;

        21、垃圾桶内积留物超过三分之二未及时清理，发现一处扣1分;

        22、垃圾桶外表有积尘、有污迹，垃圾袋更换不及时，发现一次扣1分;

        23、绿化带一米范围内有明显垃圾杂物未及时清理，发现一处扣1分;

        24、雨雪天气未及时清除路面积雪、积水，发现一次扣1分。

        三、清洁标准

        人工全天保洁时间：07:30-11:30,13:30-17:30

        (特殊情况临时调配时间)

        1、办公楼清洁标准

        (1)办公楼内地板整洁光亮，无纸屑、烟头、废弃杂物，无水迹、无污迹;

        (2)玻璃门、玻璃幕、金属推拉门、楼梯扶手等明净光亮，无斑点、无积尘、无污迹;

        (3)墙壁、门窗、窗框、玻璃、镜面、灯饰，各种告示牌、指示牌及装饰物等表面干净，无积尘、无污迹、无斑点;

        (4)垃圾桶、垃圾箱外表干净，无积尘、无异味;

        (5)绿植花卉盆体干净无尘土，绿叶无浮尘，盆内无杂物;

        2、会议室清洁标准

        (1)会议室门框、门面、门缝、门把手表面无积尘、污迹、手印;

        (2)桌椅及会议用品摆放整齐，桌椅表面干净无积尘、无污迹;

        (3)墙面无积尘、污迹;悬挂摆放的各种物品摆放整齐无积尘、无污迹;

        (4)白板干净无尘、无墨迹，板擦及板笔摆放有序;

        (5)窗户玻璃及窗框无手印，无积尘、污迹;窗帘拉伸整齐;

        (6)垃圾筒内外干净，会议完毕垃圾立即清倒;

        (7)地毯上无尘土、无杂物、无污迹;

        (8)排风口、灯罩无积尘、无污迹;

        (9)各种管道、设施无积尘、无污迹;

        (10)空气清新，无异味。

        3、卫生间清洁标准

        (1)空气清新无异味;

        (2)门窗洁净，无手印、黑点和污迹，门缝及闭门器无积尘;

        (3)玻璃镜面光亮，无水迹、手印;

        (4)台面、洗手盆无污物、杂物，光洁铮亮;

        (5)瓷砖墙面、隔断板、隔断门等无污迹尘土;

        (6)便池表面洁净、无黄垢、无杂物污物;

        (7)压水杆等不锈钢件、电镀件无水痕、锈迹;

        (8)地面干净光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹;

        (9)垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾筒内壁及筒后墙面无污迹;

        (10)排风口、灯罩、天花板无积尘、无污迹;

        (11)卫生纸、洗手液(由甲方提供)及时添加补充，干手机、手纸盒表面无积尘、无污迹。

        4、户外清洁标准

        (1)道路、硬化地面无落叶、杂草，无纸屑、烟头等垃圾杂物;路见本色，积尘堆积不超500克;

        (2)建筑物入口地面、地毯(含脚垫)保持干净整洁，无杂物、污迹;

        (3)垃圾桶、宣传栏(牌)、告示牌、指示牌等保持清洁，表面无浮尘、无污迹;

        (4)垃圾桶内积留物不超过三分之二。

        附件3

        秩序维护考核办法

        为做好人防秩序维护工作，加强管理，规范行为，明确责任，强化考核，特制定本办法及制度。

        一、秩序维护员职责

        1、队员统一着装上岗，仪容严整，精神饱满，文明服务，礼貌待人。

        2、秩序维护人员全面负责人防办秩序维护任务，实行24小时工作制，队员值班时认真负责，工作时间禁止随意脱岗、离岗，按时交接班，不迟到早退。

        3、严格履行对外来车辆及人员进行登记核查制度。对转交物品按规定做好登记，并按时转交，对可疑物品未经允许不得擅自接受。

        4、岗前专业培训合格方可上岗。熟悉本岗位任务和工作需求，秩序维护人员应及时制止或报告辖区内各类干扰或妨碍正常公共秩序的现象及其他突发事件。

        5、掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。

        6、在管理部指挥下积极处理各类突发事件。做到快速反应、统一指挥、服从命令、团结协作

        7、严格履行夜间巡查制度。夜班人员坚持夜间巡查两次，做好防火、防盗以及其他意外事件的预防工作，做好节约用水、用电的检查处置工作。

        8、在日常的巡查中，应密切关注辖区的消防安全情况、设施设备和器材的完好情况，发现火灾隐患应立即排除或向上级领导报告，并做好记录。

        9、发生紧急情况及时通报医院、公安、消防等有关部门，请求救援，并报告公司经理和甲方负责人。

        10、对秩序维护工作实施考核制度。

        二、考核方式

        1、保安负责人每日不定时、不定次数巡视检查保安员工作，发现问题及时处理并填写《保安工作日检表》。

        2、月底对安保工作进行综合考评，填写《保安工作月考核表》，并将存在的问题通报物业公司主管领导。考核评分与服务费挂钩。所扣分值折算为扣款(扣款=所扣分值×20元人民币)，扣款从服务费用中直接核减。

        三、考核标准

        1、仪容不整、未着工装、未佩带工作牌，发现一次扣1分;

        2、日常工作不认真，导致业主投诉，发现一次扣5分;

        3、未经批准擅自使用服务单位设备(空调、电话等)，发现一次扣1分;

        4、上班时间做私事(长时间打电话、大吵大闹、吃东西、睡觉等发现一次扣1分;

        5、擅离工作岗位、做与保安工作无关的事、扎堆聊天，发现一次扣1分;迟到、早退一次扣3分;

        6、对交办的工作敷衍了事，不能保质保量的完成;

        7、未按规定时间开门、封门发现一次扣1分。