小户型吃紧保障房齐头并进 太原楼市动荡中谋变

  受大环境的影响，今年前七个月，太原房地产市场中，不论是新房、二手房，还是租房、土地市场的业绩，都表现出明显的冷清态势。但表面风平浪静，实际暗潮涌动。在大环境不景气的背景下，开发商、房产中介们，都在动荡中谋变——

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  小户型吃紧保障房齐头并进

  前七个月，太原市新入市房源寥寥，而抢手户型以小户型最为突出，总价在五六十万元、支持按揭贷款的新房最受刚需购房者的青睐。

  今年以来，“山西晚报看房直通车”活动成功举办了四期。应读者要求，本报带领读者们探访了多个均价在7000/平方米—9000元/平方米的刚需楼盘，如兰亭·御湖城、十二院城、万科·蓝山等。记者发现，这些刚需盘的小户型十分走俏，且剩余房源不多，相比之下，大户型可选余地较大。

  府东公馆销售经理赵晋波表示，从前两期的销售情况来看，小户型房源主要针对首次置业的刚需客户，由于总价和相关费用低，很多购房者会优先考虑中小户型的房子来过渡。主城区内，新建或二手房源中，想买到价位合适的小户型难度颇大，新推盘的小户型也几乎是一售而空。从今年新推小户型产品的楼盘看，这些项目所处的区域并没有集中在市中心，而是分布在发展相对成熟、市政配套设施完善、交通条件便利，并且有支撑其发展的消费群体和市场环境的成熟区域。

  太原市房管局相关负责人也表示，太原商品房供应充足，但商品住房供应量有所下降，新建商品住房的价位多集中在4000/平方米—8000/平方米的中低价位上，其中小户型备受市民青睐。

  除小户型紧俏外，今年房地产市场最为关注的民生类住房仍属“保障房”。今年年初，太原市计划完成新建保障性住房4.8万套，完成投资90亿元，全力推进住房保障工作，以让更多住房困难群众早日脱离无房住的困扰。与此同时，从今年起，太原市棚户区改造将政府主导，明确必须连片改造、改造房不得建东西楼，不得建U形、L形、弓字形建筑；改造过程要综合考虑商业、学校、医疗等配套设施。未来，太原还将有88个棚户区相继改造，政府将综合解决居民住房、就业、救助、社会保障等问题。

  市场小结

  小户型受热捧，归根结底仍由收入房价比不合理所致。目前市场存在的问题是供应结构较为单一，商品住房占绝大多数，中低收入人群买房吃力。省房地产业协会会长于世玮表示，真正健康的房地产市场应该是低端有保障、中端有需求、高端有市场。也就是说，收入低的市民可以选择廉租房、公租房；收入相对稳定、但买不起商品房的市 民，可以选择经济适用房；收入高的市民可以选择商品房，这是相对科学合理的住房供应体系。

  业内人士王先生表示，目前最需要解决的就是保障性住房问题。虽然每年都有上万套保障房开工，但以工矿企业棚户区改造居多，这些保障房并不针对该企业职工以外的普通市民，因此依然无法解决低收入人群的住房问题。政府应开展大批量的保障性住 房建设，促进房地产市场走向健康。

  土地市场

  成交低迷个别地块可圈可点

  前七个月，太原土地市场可用冷冷清清来形容，出让地块同比有所减少，成交地块也屈指可数。但低迷市场行情下也不乏关注度较高的土地成交案例，例如太原首块城中村改造项目用地成功挂牌出让。经历低迷后，土地市场仍在下半年有转暖的希望。

  今年以来，太原市土地市场集中出现过两个小高峰，分别在1月和3月，土地供应热点区域主要集中在尖草坪区和小店区。北部以尖草坪区为热点区域，主要以工业用地及批发零售用地居多；南部以小店区为热点区域，新南站开通后周边商住类用地是供应主流。

  太原市国土局公开数据显示，2月太原有一宗土地成交，出让面积为44575.09平方米，成交价为33850万元；4月太原有两宗土地成交，出让面积为251547平方米，成交价为11.1亿元；5月份太原仅成交三地块，总成交面积仅17972平方米，总成交金额18730万元，不管是土地成交面积还是成交总价，均为2014年以来最低；6月共有两宗土地成交，均为住宅类用地，两宗土地成交总面积26412平方米，成交总价22622万元。综上数据分析，总体而言，上半年太原土地市场成交相对冷清。

  但在前七个月成交的土地中，6月成交的位于下元片区的一宗住宅用地引得业界广泛关注。位于虎峪河以南、气化西街以北有一块面积为24861平方米的地，被山西智诚房地产开发有限公司以总价1.836亿元拿下，开发建设智诚御河骏景项目。这是太原城中村改造项目用地史上首次以挂牌方式交易成功。据业内人士介绍，以往开发企业对太原市城中村改造项目兴趣不高，原因是土地变性、整村拆迁等棘手问题难解决，而此次太原城中村改造地块史上首次挂牌交易成功意义深远。

  下半年，随着城市路网格局的变化及快速化道路的改造，城市交通距离缩短；大量集中于老城区的学校、医院外迁发展，服务配套将逐步跟进，将提升新区竞争优势；大量城中村改造，为城市发展带来了新增土地供应。预计土地价格继续走高，城市中心区域地价格起步预估为500万元/亩。

  市场小结

  “房地产企业受市场环境影响，拿地意愿降低，土地购置面积增速始终处于负增长区间。”易居中国克而瑞太原机构牛佩华认为，土地交易指标是房地产开发投资的先行指标，土地购置面积的持续负增长，将对全市房地产开发投资增长形成一定制约。

  而随着太原市城中村改造进度的加快，以及城市道路改造的不断完善，下半年太原土地供应将继续增大，热点区域将集中在南部以及西南区域。南部主要为太榆科技创新区，该区域重点以产业一体化方向打造，地块价值将逐渐升温；西南方向主要为晋源区，该区域拥有热点元素——晋阳湖，同时政府将重点着力打造该区域发展，未来该区域为新的城市发展重点区域。

  近两年太原主干道路网改造完成后，沿街地块价值提升，无论从城市经营角度来看，还是从土地价值的升值空间来看，商服性用地供应规模增加是必然趋势。下一步土地供应复合性增强，土地价格提升、土地出让规模提升，商业用地规模增加后，对于开发商自身的专业能力也带来较大挑战。

  中介市场

  网络冲击业绩下滑

  “二手房冷清、租房火爆、房产中介洗牌”，今年前七个月，太原二手房市场可以用以上三句话描述。“春节前还有不少零敲碎打的房产中介，现在基本上都歇业了。除了‘我爱我家’‘易佳房产’这些大型连锁房产中介之外，几乎所剩无几。”近日，一家小型房产中介的工作人员常女士说，现在生意不好做，销售一落千丈，很多同行只能依靠房屋租赁业务度日。

  同时，房产类网站上的中介信息也对房产中介实体店的业务进行了挤压。记者登录赶集网、58同城等综合类网站后发现，仅租房信息就有数千条，不同户型、地段、租金的房屋让人眼花缭乱，不少信息都是由房主自行注册发布的。“网络越来越发达，应用也随之更为普遍，大多数房主都尝试通过网络直接发布消息，房产中介的作用越来越小。”常女士分析，“房产类网络平台的普及，导致实体房产中介房源信息减少，更多有需求的客户倾向于在网上完成交易，最终月度盈利还不够房租和员工工资。”

  目前太原的基础建设正在全面完善中，城市轨道交通、公共交通的不断建设和延伸，促使沿线大量远郊区县的房源进入市场，这样使得很多租金较低、交通便利的房源进入了消费者视线。未来，这类低价房源仍将大量涌入，城市中心的租房人群就在一定程度上分散，此举将抑制租金上涨，使得另一层面的消费者进入租房行列。“但单靠房屋租赁业务，业务员们也基本是‘饿不死、吃不饱’状态，房产中介要想挺下去需要转型升级。”常女士说。

  市场小结

  二手房成交的惨淡，主要源于房地产市场大环境的影响。“随着现在融资环境的紧张，二手房大红本抵押贷款不仅利率高且贷款难，最后导致的贷款成本偏高，再加上政策不明朗，二手房市场的低迷就成了必然。今年前七个月，太原市新建商品房市场的大力度促销，使部分潜在购房者转到了新房市场，因此带来了二手房市场的持续惨淡。”搜房网二手房集团总经理钟前军表示，“互联网电商卖房平台逐步强大，全国各地都出现传统中介控诉电商的现象，此次传统中介开始洗牌，电商很可能延伸到线下，接手一些性价比高的实体店，在洗牌中地产中介行业会出现新的业态。”