北京调控新定调：豪宅市场风险加大

  9月9日召开的北京市政府常务会议，对房地产调控提出了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路。会议非但没有释放出任何放松限购的消息，反而比7月份北京上半年经济形势分析会上的定调更趋严厉。

  目前全国46个限购城市中，已有39个城市取消或放松了原有的限购政策，仅剩少数几个城市仍在坚守。在房地产市场不断走弱的背景下，一线城市限购松绑的声音也越来越多，但北京市咬定青山不放松，让一些呼吁定向放松的开发商失望了。

  基调新变化

  此前，北京房地产调控的总体思路则是“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。而最新的官方口径，尤其是最后一句改为“高端市场有调控”，并非无的放矢。

  7月以来，北京业界曾经有分析认为，北京市对于高端市场将会采取市场化手段调控，行政手段有望逐步淡出。北京万科副总经理肖劲就建议，单价5万元总价800万元以上的房产应该放开。肖劲认为，“你有能力，有钱买，高端市场放开并不会对大局产生太大的影响。”肖劲的看法代表了北京市主流开发商的意愿。

  但无疑，北京市对调控的新一轮定调，击碎了开发商们的幻想。此次会议中明确，将继续调控高端市场，“加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策”，无疑给高端市场泼了一盆冷水。

  亚豪机构市场总监郭毅分析，高端市场一改以往的“有市场”，转变为“有调控”，是根据现阶段市场实情所做出的选择。2010年以来的北京土地出让中，大多按比例配建保障性住房，而2013年又将自住型商品房纳入到配建范畴，使得纯商品房的土地面积进一步受到挤压，也将土地成本再次转嫁给商品房地块，促使商品住宅土地成本不断抬升，北京楼市“泛豪宅化”趋势渐显。在此情形下，对高端市场继续实行限购管制，有利于控制中高端项目的成交速度，降低其在整体市场的交易量占比，从而平抑北京平均房价。

  北京房地产协会秘书长陈志认为，正因为北京对全国的窗口效应，因此，在执行限购过程中，北京是最坚定不移的。限购已经不仅仅是北京房地产领域的事，而是与宏观调控、交通拥堵、资源保护等北京健康发展目标结合在一起，属于制度性目标。北京有可能是最后一个退出限购的城市。

  豪宅市场压力加大

  据亚豪机构监测，10月份北京预计入市项目中，有多个位于海淀区以及朝阳区的中高端项目，包括泛海国际、紫玉公馆等。北京市调控新思路由“高端有市场”变为“高端有调控”后，预计这类项目也将受到严格管控。

  此外，10月预计入市项目中，也不乏通泰国际公馆、住总万科·金域华府、首开·国风美唐朗观等刚需盘，它们主要是面临自住型商品房的冲击。

  郭毅分析，未来北京楼市仍然会延续今年上半年以来的走势。单价4万-6万元/平方米的中端改善型项目，销售将会继续放缓、库存压力加大。主要原因是在于改善型购房者往往不具购房资格，需要“卖旧”才能“买新”，这将拉长购房者的成交周期。明年改善型市场的价格竞争将更为激烈，特别是改善盘扎堆的板块将出现价格的下行。开发商需要在产品上为项目做加法、在价格上为项目做减法，做到高品质、低价格，才是吸引购房者的法宝。

  业内人士认为，对于豪宅来说，虽然面向的是财富阶层，这部分客群可以调动社会资源用公司名义购房从而规避限购，但购房者还是会面临着税费增加、流程复杂等问题。限购政策的继续执行，锁定了未来豪宅市场的需求量，造成市场价格的同步稳定，2013年一些“被豪宅”的地块可能由于市场以及定价的风险，左右徘徊，预计2015年，包括夏家胡同、西局、东坝等区域的高价地仍非最佳入市时机。

  截至目前，北京楼市仍未止滑。据CRIC系统显示，1-8月份，北京商品住宅成交面积同比下滑了44%。7月份国家统计局公布的70个大中城市房价也显示，当月新建住宅、新建商品住宅和二手房都出现了下跌，其中商品住宅环比降幅达1.3%。