一张图告诉你:办理房产抵押登记 需提交哪些材料
近日，记者接到很多读者来电，他们均是咨询关于房产抵押贷款方面的问题。本期，记者专访了太原市房地产产权登记中心抵押登记科巩成晨来解答读者问题。
记者：你好，读者樊女士说，她现在经营一家酒店，想扩大运营规模，可是却苦于手中没有大额的流动资金。樊女士称，她名下有两套房产，地段不错，市场价也很高，这两套房产均无贷款，可不知道能否通过抵押来获得房产抵押贷款。
巩成晨：你好！像樊女士这种需要资金购买或租用，可以将名下的房产做抵押向银行申请贷款，经营贷款一般最高可以申请到房产评估值的七成，贷款利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上，贷款年限一般在五年以下。在抵押贷款业务中，用于企业经营的约占50%左右。
办理以上手续需要提供的材料有：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等；本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。
记者：读者孙倩准备今年12月份结婚，最近，刚在省城小店区买了一套两居室的房子，作为“爱巢”，孙倩这套房子是用自己所有的积蓄和父母的资助款全款购买的。眼下房子是有了，可是装修款却没有着落，她一时不知如何是好。
巩成晨：时下年轻人都追求生活质量，对房子的装修也越来越讲究，装修款是一笔不菲的数目。孙倩可以将这套房产做抵押用于装修，按月偿还抵押贷款的月供，该房产仍可以正常居住。除装修外，抵押贷款还可以出国、留学等其他个人消费用途。抵押贷款用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%，最长贷款年限为10年。抵押房产用于个人消费的人群约占35%左右。
孙倩可以带着借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明等材料到相关部门办理。
记者：读者黄老板在省城建设北路胜利街口附近开着一家装饰公司，5年来一直租用着临街的一家底商，他每年光租金就要支出近二十万元，所以，黄老板想自己买一套商铺。但黄老板的钱都用在了进货上，手头一下拿不出两百多万元。现在，他名下有两套没有贷款的房产，不知道可不可以做抵押用来购买商铺。
巩成晨：就黄老板的案例，虽然去年抵押贷款购房用途被叫停，但商业用房是不在调控之列的，像底商、写字楼、酒店式公寓等规划性质为“商业用房”的房产均不受限制。所以黄老板可以将名下两套房产做抵押，将抵押出来的钱用来购买商铺做生意。像黄老板这种购买商用房来做生意、或是居住、投资的人群约占到抵押贷款总办理人群的15%。
需要提供材料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。
记者：现在办理房产抵押的个人和公司是非常多的。那么我想了解一下，房产抵押为什么一定要办理抵押登记呢？
巩成晨：首先，根据《中华人民共和国担保法》的规定，房地产抵押合同自办理抵押登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。另外，抵押登记还有优先受偿的效力，房地产抵押以后，债务人如果不履行到期债务，债权人就有权就该财产优先受偿。
记者：如果有人想要申请办理抵押登记是需要谁来办理呢？是当事人拿上合同和申请书就可以办理吗？
巩成晨：这个办理起来非常简单，只要借贷双方共同申请就可办理。这儿，需要提醒的是，单方当事人是不可以单独申请办理抵押登记的。
记者：有市民也有这样的疑问，像民间借贷这种形式，能否办理房地产抵押登记？
巩成晨：是的，现在还是有很多民间借贷这种形式。民间借贷是指自然人之间、自然人与法人之间、自然人与其他组织之间的借贷。民间借贷是我国法律所允许的，但非法金融活动则被法律禁止。所以，如果想进行民间借贷的话，只要是双方当事人意思表示真实即可认定有效。
记者：那么，房屋的一般抵押权登记该如何办理呢？
巩成晨：只要提交材料就可以办理。需要的材料要件有：(1)登记申请书；(2)抵押人的身份证明(原件核对，复印件存档，公房需出具可证明婚姻关系的材料，如结婚证、户口本)；(3)房屋所有权证书或者房地产权证书(未注明单独所有，则需单身具结或者配偶签字)；(4)主债权合同；(5)抵押合同；(6)房屋他项登记申请受理单(加盖银行公章)；(7)抵押权人的身份证明(即法人、代理人复印件加盖公章存档，代理人原件核对)；(8)可以证明抵押房地产价值的说明或文件(评估报告等)；(9)银行授权委托书(法人签字加盖法人名章、公章)；(10)银行企业法人营业执照(复印件加盖公章)；(11)银行组织机构代码证(复印件加盖公章)；(12)银行金融许可证(复印件加盖公章)。
记者：还有一个问题，房屋最高额的抵押权登记该如何办理呢？
巩成晨：这个办理也是需要很多材料的。提交要件：(1)登记申请书；(2)抵押人的身份证明(原件核对，复印件存档，公房需出具可证明婚姻关系的材料，如结婚证、户口本)；(3)房屋所有权证书或者房地产权证书(未注明单独所有，则需单身具结或者配偶签字)；(4)主债权合同(一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料)；(5)最高额抵押合同；(6)房屋他项登记申请受理单(加盖银行公章)；(7)抵押权人的身份证明(即法人、代理人复印件加盖公章存档，代理人原件核对)；(8)可以证明抵押房地产价值的说明或文件(评估报告等)；(9)抵押权人授权委托书(法人签字加盖法人名章、公章)；(10)抵押权人企业法人营业执照(复印件加盖公章)；(11)抵押权人组织机构代码证(复印件加盖公章)；(12)抵押权人金融许可证(复印件加盖公章。注：抵押权人如为外地人时，需公证该企业的营业执照及金融许可证)。
记者：上面咨询了不少贷款问题，那么现在再来看看读者的问题。有读者问：“我想办理抵押登记，但我有事儿不能去现场，该如何办理呢？”
巩成晨：这个问题是个很普遍的问题，申请办理抵押登记时，需要申请双方当事人到场办理。如当事人不能前来的话，则需提交公证委托书委托他人代为办理抵押登记的相关事宜。
记者：还有一个问题： “以未成年人名义购买的商品房或者未成年人与父母共有的房屋可否设定抵押？”
巩成晨：可以明确告诉这位读者，未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证。按我国《民法通则》第18条第一款规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。《房屋登记办法》第14条规定，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供未成年人利益的书面保证。只要其监护人提供了这一书面保证，未成年人与父母共有的房屋也可以设定抵押。
记者：还有一位是我们微信平台上的一位网友，他问：“我已经把贷款全部还清，银行已经给我出具了贷款结清证明，本人拿结清证明是否可以办理抵押权注销登记？”
巩成晨：这个是不可以的。办理抵押权注销登记也是“双方申请”办理的，单方是不可以办理抵押权注销登记的。除了有银行出具的还款证明外，提交的材料还有：房屋所有权证；他项权证；抵押权注销登记申请书；产权人身份证；银行营业执照；银行授权委托书；银行授权人身份证与被授权人身份证明。
记者：好，以上就是本期读者在线咨询的问题，希望其他读者和网友也可以积极参与咨询。也非常感谢巩成晨接受采访并为读者带来详细解答。晨报记者 张巧珍
