上海试点“以房养老” 金融产品难以替代公共养老

  6月23日，保监会发布指导意见，决定从7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4座城市开展“以房养老”，试点为期两年。

  在保险业的范畴下，保监会规定四地60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，老人可以继续拥有房屋占有使用权等，并按约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得房产处置权。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969

  上海市民政局、上海市老龄办、上海市统计局在4月联合发布的数据显示，截至2013年年底，上海市1432万户籍人口中，60岁及以上老年人口达387万人，占总人口的27.1%。

  另据统计，上海市户籍以老年人为户主的家庭，84%拥有自己的住房。在老龄化严重的上海，“以房养老”若得以推广，将极大缓解政府的公共治理压力。

  不过，上海财经大学公共经济与管理学院陈杰认为，“倒按揭”效果有限，不可能替代公共养老。

  市场巨大

  之所以选择这四座城市进行试点，保监会人身险监管部人士透露，主要考虑这几个城市房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，而与此同时，以房养老是新生事物，还需要不断探索、总结、完善。

  如何让适合的老年群体能够实现“以房养老”，在上海，其统计部门之前也做过一些调研。

  2013年9月，国家统计局上海调查总队公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。

  但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。

  在上海，拥有自己住房的老年人是一个很高的比例，2010年第六次人口普查数据显示，上海84%拥有自己住房的老年人，53%是自建或从市场购置的，31%是房改房或保障房。

  陈杰表示，通过六普数据可以推算出，2010年上海户籍老年人住房面积1.4亿平方米以上，市场总值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，到2013年上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，这个总价值将在 2.5万亿元左右。

  另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。

  所以，这是个巨大的市场。

  上海的试验

  据21世纪经济报道了解，“以房养老”本身含义很广，在保监会之前，上海民政局曾经总结过多种“以房养老”的模式。

  这其中包括，出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老；将自有房屋出租，到养老机构，以租金补贴来养老；售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老；将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房，用购房款补贴养老等。

  这七种之中，“反向住房按揭”较为引人注目，其是通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老资金，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。

  目前上海银行已经开始实施这种倒按揭方式，贷款分为定期型产品(贷款期限固定，如10年)和终生型产品(贷款期限到借款人身故为止)，目前已经形成了较为完善的“以房养老”产品系列。

  在2013“倒按揭”产品后，上海银行在部分网点进行了产品试运营，并且已有客户签约。

  陈杰表示，“但以房养老，尤其是反向按揭模式，面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等，难以适用大多数老年人，只能是对公共养老的补充，美国发展了20多年，选择‘反向住房按揭’也就50多万户。”

  “所以，这更是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。”陈杰说。