信托还能挺房企多久：融资成本逼近20%

  9月3日，一则关于监管层将允许已上市房企在银行间市场发行中期票据的消息迅速传开，再加上近期多个城市放开限购，地产商似乎正在走出“阴霾”迎来“春天”。

  但在信托项目经理王欣(化名)看来，这更多传递的是政策的松动，地产商需求的资金远不是发行个新票据就能解决的。

  渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示，近几个月来，房企两大主流融资渠道——银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升，其中，银行贷款平均利率达到12.3%，而信托贷款成本则高达17.6%。

  “实际成本可能比这个要高，因不同的项目风险而定。”王欣表示，在目前的市场环境下，违约风险大大增加，“为了回笼资金，接下来楼市很可能在金九银十出现一个销售小高峰，因为一旦错过这个时机，接下来的市场走向谁也不能预计。”

  成本逼近20%

  一个在售的信托项目，预期收益如果标识为11%，那么是否就意味着融资方的这笔资金融资成本为11%？答案是否定的。

  “因为信托项目发行时，除了给予投资人产品预期的收益之外，还有其他林林总总的费用，比如1%左右的发行费用、2%的渠道费用以及5%上下的资金中介费，甚至是第三方资产净值调查费等。”王欣告诉记者，这样算下来，一个预期收益为11%的项目往往融资方需要付出19%甚至更高的成本。

  这也与渣打银行的研究报告数据相一致。报告显示，当前银行开发贷款利率行业水平约为12.3%，较此前调研的8.7%显著上升；而信托贷款成本则更高，约为17.6%。

  值得注意的是，即便在成本增加的情况下，贷款难度依然大于以往：渣打调研的30家开发商中，有87%声称较此前3个月申请银行贷款更为艰难；认为信托贷款方面获取难度增大的占比64%。“这就解释了为什么房企不会降低对信托的募资热情。”信托专家孙飞表示，“相较于其他方式，信托还是必不可少的渠道之一。”

  然而《华夏时报》记者发现，在刚刚发布的上市房企半年报中，核心利润率正在失去以往的光彩。中投证券的研报显示，受到土地及资金成本上升的影响，124家A股上市的房企上半年平均毛利率为33%，净利率则为12.2%。其中，不乏出现净利润率跌破10%红线的主流房企，以绿城中国为例，上半年净利润率仅为4.88%，而保利置业上半年净利润率则为4.57%。

  用益信托数据显示，在刚刚过去的8月，投向房地产的63个集合信托产品平均收益率达9.75%，位居其他行业第一；9月在售的三款房地产信托预期收益率均超过10%，其中最高的达10.7%，这也意味着，已经逼近20%信托融资成本，几乎是如今房企净利润率的五倍。

  对此，华融信托袁吉伟表示，造成房地产信托发行成本有所上升的主要原因在于房地产市场的不确定性导致投资者所要求的风险溢价更高，同时信托公司也收紧了房地产信托业务标准，资金供给也有所减少。

  “不过虽然信托融资成本上升，但依然在房地产企业可承受范围内。”上述人士表示，因为与融资成本相比，资金供给的可获得性是房企更看重的。在他看来，高成本融资并不意味着风险的积聚增长，只是更大程度压缩房企的盈利空间，对于房地产企业项目开发有了更高要求，“当然，如果房企不计成本地过度融资，在当下市场条件下必然会加剧风险累积。”

  用益信托分析师帅国让则向记者表示，发行地产信托的成本上升，跟经济增速放缓、泛资管激烈的竞争、市场利率化的不断深入以及楼市成交量的下滑都有一定关系，但高成本不一定就是高风险，关键要看以下几个方面：融资方的资质、信托公司的风险处置能力、还款来源、抵押或质押物、有无担保方等。

  施压融资房企

  事实上，在记者的调查过程中，面对房价低迷的局面，信托公司抬高资金成本并非毫无缘由。

  一方面，以往低廉的海外融资风险正在暴露。中原地产研究中心统计数据显示，2014年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元，其中，7月份海外融资规模为56.6亿美元，环比下滑幅度为40.79%。而万科等10家标杆房企国内外融资，7月份额度则为50.37亿元，环比下降63.74%。

  对此，恒银基金相关人士告诉记者，海外融资的优势主要在于融资成本低廉，一方面是海外的利率低，一方面是人民币还处于升值通道中。但目前乃至未来几年，地产企业的美元债务融资成本将会显著提升，“尤其是过去两年里的美元债务，在未来几年的偿还期，其所承担的汇率成本会上升，这显然对于债务高企的地产企业不利。”

  另一方面，伴随着房企资金链的不断紧张，违约风险也正在凸显：在渣打调研的30家开发商中，有六成预计信托贷款违约比银行贷款违约将更为普遍，而以往信托公司认为最为稳妥的土地质押担保模式也开始面临新的问题。

  在近日中融信托起诉浙江赛日新材料科技有限公司及其实际控制人陈维君、慈溪圣天龙置业有限公司的纠纷中，作为主要风控抵押资产的圣天龙大厦早在2013年5月就处于停工状态，整体工程尚未竣工。即便顺利竣工，按照其周边商业地产的均价5000-7000元/平米计算，也只有当初中融信托方面对该楼盘售价估值10000元/平米的五成多。

  “其实随着房地产市场的变化，当初对抵押物的评估价值肯定也会有所走低，这就体现出不动产作为抵押物所面临的两个问题，即其价值的波动性以及变现的不确定性”，袁吉伟表示，因为土地、房屋等不动产做抵押，其价值是随着房地产市场有较大波动的，尤其是房地产下行趋势下，这一特点更加明晰，而且变现难度也会增加，“所以这就需要信托公司动态管理抵押物的状态，充分保障受托人权益。”

  事实上，也正是由于楼市低迷的不确定性，多地先后取消了限购令，多位受访人士认为，在企业资金吃紧和偿债的压力下，今年的金九银十，房企很可能会出现以价换量的大力度促销来推动成交量，回笼资金。

  “一是当前房地产形势确实不乐观，未来什么样，不好把握，及时回款落袋为安”，上述人士表示，另一个方面是房地产属于资本密集型，房地产开发也需要大量进行外部融资，加速回流资金也有利于偿付债务避免违约，同时信托等资金提供方也会针对当前市场状态，及时提醒房企加快回笼资金，从外部施压，避免出现不良资产。

  孙飞认为，开发商选择9、10月推动销量，“一方面是为了回笼资金，缓解财务压力并还款，也可以理解为融资方快速回款以避免违约风险；另一方面也是为了抓住市场机会，更好地去库存。”