9成大中城市已成新房降价地区 调整期或延至明年

  与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有64个。这一次楼市调整最主要的特征是库存压力持续增长。

  国家统计局8月18日公布的数据显示，7月份，70个大中城市新建住宅销售价格环比下跌的数量高达64个，创下了历史新高。

  中原地产首席分析师张大伟指出，在2011年上一轮市场调整中，房价下调城市最多仅52个，这一次，下调城市的数量创下近年新高。并且，继杭州、常州等二三线城市出现楼盘降价促销后，房地产市场下行的压力逐渐延伸到了北京等需求旺盛的地区，一线城市也纷纷出现降价热潮。7月，一线城市价格指数也首次全面下跌。

  接受21世纪经济报道记者采访的业内人士大多认同，不同于2008、2011年经济的快速下滑和政策干预，库存高企是引致这一轮楼市调整的内生性因素，万科提供的数据显示，当前楼市库存已经普遍达到3年高位。

  高库存的压力

  2014年至今，内地房地产市场持续低迷，这是自2008年以来内地楼市的第三次降温。

  市场景气指数当中，最重要的一个指标批售比(批准预售面积和成交量的比例)跌到了0.65，为三年来最低点，仅比2008年下半年略好；6月底14个主要城市住房库存升高到1.37亿平米，按照过去3个月平均成交来计算，去化月数上升至15个月，这也是近三年以来的高点。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，与2008年和2011年的两次调整不同，这一次并无更严厉调控政策，经济也没有快速下滑，最主要的特征是库存压力持续增长。

  一线城市也不乐观。上海易居房地产研究院报告显示，7月份，一线城市新建商品住宅库存继续上升，新增供应面积为339万平方米，成交面积为196万平方米，市场呈现出供大于求的状况。自2月份以来，一线城市每个月均呈现供大于求的特征，这加剧了库存积压的矛盾。

  在严峻的形势之下，大型房企的去库存早已开始。

  上半年，保利地产主要以加大推广力度、探索营销创新、采取灵活的付款方式、付款周期等方式加大对存货的消化。据保利地产有关人士透露，公司还针对车位、商铺等产成品，集中梳理，重新包装推向市场去库存。

  8月18日中期业绩会上，万科地产总裁郁亮指出，目前市场问题是过去长期积累的库存问题，去库存需要时间，不是政策放松就能改变的。房地产行业不可能通过政策回暖形成量价齐升的局面，当下也不应该出现。

  一线城市降价潮隐现

  上半年形势相对更差的是二手房，随着7月份统计数据的出炉，新房市场的压力进一步显现，直接影响一线城市。

  8月以来，一线城市部分区域开始出现明显的降价。8月14日，北京东亚新华地产宣布，其旗下东亚·印象台湖项目大幅下调价格，成为楼市低迷以来，北京首个宣布直降的楼盘。

  东亚新华地产方面透露，降价对象包括目前在售的住宅产品和办公产品各50套，其中，住宅产品降幅为19%；办公产品降幅达29%。

  同是上周六首次开盘的深圳某项目，也采取了大幅降价的模式，均价仅为2.26万元/平米，远低于此前市场对其约2.6万元/平米的估价。

  被郁亮称为“历来是降价走量发源地”的广州，近期部分新开楼盘的价格更是跌出了预期。

  21世纪经济报道记者了解到，在上周末广州新开的3个楼盘中，增城翡翠绿洲的毛坯房价比起此前精装价便宜接近4千元 /平米；增城合景誉山国际公寓和白云区的岭南新世界都推出特价单位；3个楼盘均引起了抢购。

  在上海，同策咨询研究部总监张宏伟则预测，上海楼市大范围的“降价潮”即将来临。一些大型品牌开发企业的项目还会出现20%-30%的降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。

  调整期长至明年？

  对于开发商和购房者而言，眼下的关键在于：这一轮的楼市调整还要持续多久？房价将继续下探还是止跌回升？

  易居房地产研究院研究员严跃进指出，越来越多的城市步入房价下跌的通道，会进一步加重看跌情绪。同时，从结构上看，一线城市房价下跌的幅度最大，不排除未来一线城市在信贷放松、普通商品住宅标准调整等方面进行“救市”。

  严跃进认为，8月份房价依然面临下滑的压力。因为信贷环境没有得到实质性的放宽。总体上看，楼市降温态势依然会持续一段时间。

  在上述政策变化态势之下，杨红旭预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年很可能将出现房价的底部，“由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮”。

  德信资本陈义枫在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这一轮的调整将持续一年半左右的时间，延续到明年年中或年底。

  万科董秘谭华杰指出，土地市场调整可能刚刚开始，下半年土地市场调整会比上半年更加明显。

  他进一步分析，土地市场调整必然带来整个行业投资数据变化。下半年可能不仅是新开工数据较低，因为土地市场萎缩投资也可能下降，所以下半年整体开工和投资数据可能都不太理想。

  最新数据显示，今年以来房地产投资增速持续下滑，1-7月份为13.7%，为四年来最低。华远地产董事长任志强此前指出，下半年剔除棚户等因素，房地产投资增速将继续降至10%。