浅析不动产预告登记后发生的两个法律问题

预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。

预告登记后常发生的一些法律问题：

一、预告登记后，房屋所有权人擅自将房屋抵押给第三人，抵押权能否实现？

笔者认为，房屋所有权人与第三人的抵押合同有效，但是抵押权不能实现。

根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。根据该规定，房屋所有权人在房屋已经预告登记后，未取得预告登记权利人的同意，擅自在该房屋上设立抵押权的行为不能发生物权效力，故抵押权不设立。

二、预告登记证后，预告登记权利人贷款买房，发生逾期贷款，银行能否实现抵押权？

笔者认为，银行的抵押权不能实现。

理由是预告登记并不等同于物权登记，预告登记权利人虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，但因该抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，故抵押权并未设立，银行在发生逾期贷款后主张对拍卖、变卖该不动产所得价款享有优先受偿权没有法律依据。