征收你的房屋 须知这些新规——《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》热点解读
【编者按】
城中村改造、新城镇开发、征收、补偿……老百姓街头巷尾关心的这些话题，俨然已成为我省近两年城市建设的主题词。伴随着城镇化进程的不断加快，国有土地上房屋征收总量不断加大，因房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我省城镇化进程和社会和谐稳定的重要问题。日前，省十二届人大常委会第二十二次会议通过了《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》，将于明年1月1日实施。条例有什么新亮点？对房屋所有人有什么利益关切？记者采访了山西贝尔律师事务所主任刘键，请他对条例进行解读。
条例的出台实施，意味着贯彻实施了11年的《山西省城市房屋拆迁条例》同时废止。2003年以来，旧条例为我省城市建设的发展和居民居住质量的提升发挥了应有的作用，但随着社会的不断发展，暴露出不少问题，特别是2011年，国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》后，修改完善我省的条例箭在弦上。
刚出台的条例最大的亮点，莫过于“拆迁”二字彻底消失，取而代之的是“征收”。
“将‘拆迁’改为‘征收’，这不仅仅是一个名词的改变，更是重大制度的改变。‘拆迁’反映的是拆迁人与被拆迁人之间的法律关系，而‘征收’则是政府与房屋所有人之间的法律关系。”刘键强调。
过去的“拆迁人”，可以是行政机关，也可以是法院，是有选择性的。而房地产开发商向地方政府申请批准行政拆迁后，有时会发生“暴力强拆”。同时为了追求利润，开发商会尽可能压缩拆迁补偿标准，甚至与个别房屋所有人私下交易，并且将拆迁负担转嫁到房价里。
新条例下，房屋征收与补偿的主体调整为市、县级人民政府，由政府确定的房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。同时，也规定房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。但是，房屋征收部门不能当“甩手掌柜”，要对房屋征收实施单位进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
“这就表明政府直接向民众承担责任，意味着今后行政强拆将退出舞台。”刘键表示，旧条例的法律关系中，没有政府的角色，政府只是负责对拆迁事务的监督与管理。但是，事实上，除了进行公共设施等建设外，其余征收回的土地使用权，政府多是出让给房地产开发商，收取土地出让金。新条例很好地反映了客观事实，将政府从协调者变为当事人，这是对被征收人的重大保护。
B“先补偿，后搬迁”，公平性大力彰显
征收涉及到被征收人的直接利益，补偿又是征收的关键，二者都是容易引起矛盾和摩擦的激发点，新条例另一大亮点就是体现了征收与补偿的公平性。
在保护被征收者利益上，新条例规定，国有土地上房屋征收时，必须遵循“维护公共利益”的原则。
然而征收过程中，难度最大的是如何确定房屋征收的性质，即到底是不是为了公共利益。对于公共利益与商业利益的区别，刘律师的解释是，公共利益主要指人民群众的需要，而商业利益主要是追求利润。秉持公共利益的主体是政府，而经营者为的是追求利润，二者的目的是根本不同的。政府有责任就征收项目的公共利益和商业利益作出明确判断。
在房屋补偿上，新条例也逐条明晰保障公平，亮点不少。
条例在房屋征收后百姓安置问题上，规定被征收人在搬离前可明确知晓产权调换房屋的地点、户型和面积，政府还要明确周转用房和被征收房屋与产权调换房屋的差价结算方式，临时安置费、搬迁费、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、停产停业损失等。被征收人对补偿决定不服的，还可依法向上一级人民政府申请行政复议，或者依法向人民法院提起行政诉讼。
特别是“先补偿，后搬迁”第一次写进条例予以明确，刘律师认为这是新条例的一大创新之处：“过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议，今后，被征收人先签订房屋征收补偿协议再搬迁，能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。”同时，新条例还人性化地提出了补偿方式多样选择，尊重被征收人的选择，规定补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
此外，新条例对国务院相关条例中“三项授权”和“五项制度”进行了细化，如规定了房地产价格评估机构确定、住房保障优先等内容，彰显着公平。
以市场价格作为补偿标准，那么对市场价格的认定就成为关键。新条例对此做出规定：“被征收房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。”刘律师认为，此举确立了市场定价原则，根据立法精神，对于被征收房屋的补偿，应参照同区位房屋的价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜，体现了对被征收人的公平补偿原则。
对于住房保障优先，新条例规定：被征收人符合住房保障条件的，应优先给予住房保障。对被征收人提供保障性住房，按照实际搬迁的先后顺序确定。并进一步明确“对符合住房保障条件且仅有一处住宅的被征收人，被征收房屋建筑面积小于四十五平方米的，房屋征收部门应当为其提供建筑面积不小于四十五平方米的成套住宅作为产权调换房屋，在四十五平方米以内的部分不结算差价，超过四十五平方米的部分，采取阶梯式价格或者按照房地产市场价格结算。”
C城中村改造不一定适用或可为“钉子户”问题提供解决方案
条例出台之初，有些人认为此举是为城中村改造量身定做。其实不然，刘键表示，城中村改造是否适用新条例，要视具体的土地性质而定。新条例只适用于国有土地上房屋征收与补偿，对集体土地上房屋征收拆迁没有规定。
也就是说，具体到城中村改造，如果这些土地已经通过征收等方式转化为国有土地，那么城改可依据新条例对此国有土地上房屋及其附属物进行处理，刘律师特别强调：“房屋被征收的同时，国有土地使用权也随之被收回。”如果这些土地仍属农民集体所有，包括宅基地、自留地、自留山，涉及土地本身的处理问题，就不能依照新条例实施了。
在城改中，“钉子户”是最大的难题之一，各级政府为此伤透脑筋。不可否认，“钉子户”当中的一部分或许凭借自己有一定的社会关系，蛮不讲理，把政府征收视为捞一把的机会。然而，也有相当一部分“钉子户”确实是因为征收与补偿的不公平导致的，这些被征收人往往是社会的弱势群体，收入较低，对今后的生活顾虑太多，缺乏信心。
新条例的出台实施，或者可以为“钉子户”问题提供一个解决方案。刘律师认为，以前由于信息不公开，补偿标准不统一，导致了许多不公平的事情，也使得很多被征收人怀有怨气。新条例强调的就是公平性，政府征收与补偿要公平，被征收人之间也要公平，被征收人拿到补偿款要公平，房屋产权调换也要公平，真正做到了公平公正，就可以减少甚至杜绝“钉子户”问题的出现。
D各主体责任明确野蛮暴力强制搬迁者可追刑责
新条例来了，暴力强拆会远去吗？
记者看到，新条例第四十三条规定：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
“无视人民群众利益的暴力强拆，是对法律的漠视。新条例中对于法律责任的明确，对于责任人的严肃问责，可以有效地杜绝暴力强拆。”刘律师进一步指出，新条例对房屋所有权人及社会闲杂人员采取暴力、威胁等方法进行阻挠征收工作也做出相应的规定，同时，还明确了政府机关工作人员滥用职权以及房地产评估人员违法违规行为所承担的法律责任，这些都是非常必要的。
记者 刘 宇 实习生 杨文俊