该行为是否存在法律效力 房屋所有权人多次处分房屋
28.08.2018 12:02
本文来源: 法院
2007年7月21日，被告刘某与被告尚某某签订《旧房屋买卖协议书》，双方约定：被告尚某某（乙方）将位于某处房屋出售给被告刘某（甲方）；从交付房款之日起，由乙方帮助甲方办理过户手续；从交付房款之日起，乙方应为甲方办理过户手续提供有关证件。协议签订后，被告刘某支付被告尚某某房款，被告尚某某也将该房屋交付被告刘某。2010年2月24日，经原告马某、被告刘某和尚某某协商一致，三人同意再转让行为，并简化协议签订方式，在原被告刘某与被告尚某某签订的协议上进行了修改：将甲方刘某改为原告马某；联系电话也进行了相应变更，被告尚某某在协议左上角标注“同意转让”字样并且签字捺印签署时间；被告刘某在协议下方签署“刘某将尚某某的房子转给马某，如果房产证办下来由尚某某配合过户”。协议签订当天，原告马某将购房款12.5万元支付给被告刘某，被告刘某也向其出具了收据，并且将房屋钥匙以及房屋交付给原告马某。此后，该房屋由原告马某占有，出租给他人使用并收取租金至今。
随着房屋转让协议的生效，二被告配合原告办理房屋过户手续的法律义务亦自然产生，但二被告至今不配合原告办理房屋过户手续，致使原告对标的房屋的所有权处于不确定状态，损害了原告的合法权益。
【焦点】
本案的争议焦点：一、被告尚某某与韩某（案外人）之间签订的《旧房屋买卖合同》是否合法有效；二、被告刘某与被告尚某某签订的《旧房屋买卖协议书》是否合法有效。
【审判】
原告马某与被告尚某某、刘某房屋审判：一审宣判后，原告马某不服提出上诉。二审法院查明的事实与一审相同。二审法院认为，被上诉人尚某某与案外人韩某于2015年10月18日签订的《旧房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且办理了公证，为有效合同；被上诉人刘某与被上诉人尚某某签订的《旧房屋买卖协议书》及被上诉人刘某又将房屋出售给上诉人马某的行为，均未得到案外人韩某的确认，不能认定刘某有权处分涉案房屋。我国《民事诉讼法》规定，证人应当出庭作证；马某虽然提交了韩某的证言，但韩某未到庭陈述，无法认定证言是其本人的真实意思表示，故马某承担举证不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案中围绕标的房屋一共出现三次买卖房屋的行为，对于各方当事人所签订的合同效力问题产生了分歧。第一种观点：全部合同合法有效，对原告的诉求予以支持；第二种观点：经公证后的合同作为证据，证明力大于一般证据，故公证后的合同为合法有效合同，其余合同均为无效合同；第三种观点：要充分保护民事法律行为中意思自治原则，不得随意认定民事法律行为无效，要根据权利人的真实意思确定合同的效力问题。
结合本案的基本情况，承办法官倾向于第三种观点。承办法官认为这样处理的有益之处可以充分保护当事人之间意思自治，维护民事法律行为的稳定性，若本案的原告得到相关权利人的追认，则可主张相关的诉求。（作者单位：太原市中级人民法院 马立英） 责任编辑：陈伟
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