五角场万达广场史上最大强度改造 曝“连廊”心机
过去的四月，联商网&搜铺网就上海五角场万达广场调整改造一事进行了报道，时隔一月，调改进度如何，我们前去看了看。
本次前往，联商网&搜铺网有了重大发现，连廊架设堪称此次改造的最大亮点。据围板贴出的改造效果图显示，第一食品、巴黎春天百货、万达影城、沃尔玛、HOLA特力家居广场五栋商业楼之间的二、三层均将通过连廊实现全部贯通，有效提升空中通达性，届时，消费者可自由穿梭于五栋商业楼相应楼层。
▼五角场万达广场目前的地面布局规划
▼五角场万达广场连廊改造方案
同时，2楼幕墙则将更换为更通透时尚的玻璃。改造后，五角场万达的定位由最初的中端大众家庭一站式购物中心升级为打造城市级时尚潮流标杆购物中心，品牌将大幅升级换代。
先来看一组改造（含连廊）效果图：
▲第一食品商业楼与巴黎春天百货楼体连廊效果图
▲巴黎春天百货、万达影城、沃尔玛三栋楼之间连廊效果图
随着目前通往地下万达城中城的扶梯迁移至新建的连廊扶梯下方，原半层楼高的金字塔型玻璃天窗改为与地面持平的玻璃天窗，项目的外广场随之成倍放大，将为购物中心的各类营销活动提供更广阔的天地，并增加花坛及休闲座椅。
▼现在的五角场万达广场
▼改造后的新连廊及外广场（效果图）
再来看一组现场围挡施工图：
▲地下层施工中
▲B1楼施工中
整体改造情况
联商网&搜铺网现场了解到，五栋商业楼的改造进程不一。巴黎春天百货所在商业楼目前尚未改造，但自去年以来，巴黎春天百货内部已经进行了重大调整，更新了一百多个品牌。该店年营业额达10亿以上，为香港新世界集团全国业绩仅次于北京崇文门的旗舰店，也是上海北部地区业绩最高的百货店。多年前网传巴春五角场店或有可能被万达自己的万达百货替代，但自万达弱化万达百货之后，收回自营的可能性已大幅降低，预计除增加连廊及扶梯外将保留现状。
沃尔玛超市所在楼体1楼除肯德基之外，珠宝城已关闭，黄金珠宝店铺全线撤离并封板（部分）。2楼也正在封板施工，有网友称将引入众多新食尚餐厅。2-4楼沃尔玛超市由于并不适应五角场市级商圈定位，也有网友预计待沃尔玛租约期满届时很可能被更适合中产阶层的精品生活超市取代。
据联商网&搜铺网从相关渠道了解到，由于租约未到期，预计宝大祥、上海书城和第一食品、沃尔玛等主力店都将以移位或者缩小面积的形式保留下来。巴黎春天和特力时尚汇由于去年已实施改造升级，预计将维持现状。
第一食品商店所在楼体地面层暂无动作，仅有三四个柜台空出，目前客流如常。但据闻第一食品商店也将迎来彻底大改造升级，目前第一食品连接的B1F区域已清场并围板。
万达影城所在商业楼1楼和地下室的宝大祥青少年儿童购物中心均将关闭，其中地下室已于3月31日关闭，1楼也将于近期停业。2楼永乐电器和上海书城已停业并拆空，据闻，新华集团上海书城或将升级为新华一城书集并搬入地下室万达城中城。另外更重要的是，该楼层外侧的连廊部位包括1楼关联铺位已开始施工。
最后一栋地面商业楼特力时尚汇所在楼体，由于前几年刚刚完成物业改造与品牌升级，刚刚打通与地铁站的连接，因此或将缺席本次调整。联商网&搜铺网在外广场看到，1楼外广场的扶梯正在拆除移位扩大美化广场，目前项目租金及客流最高的区域——地下商城万达城中城则进一步美化，并将增设喷泉、天幕、罗马柱等景观。
▲轨道交通十号线五角场站5号口，未来将实现地上和地下的贯通。这个底下通道直接通往五角场万达广场B1城中城。5号口地下空间设计简洁、大方，细节上处处体现环保节能，顶层玻璃增加自然采光，使整个空间明亮且具有时尚感。（图片来自网络）
收回运营权？
值得注意的是，五角场万达地面五栋商业楼几乎就是五家主力店，万达自己管理的租赁店铺几乎全部集中在地下万达城中城。这是由于当年的万达集团尚不具备大规模运作小型租赁店铺的能力，极为倚重主力店的运营水平；五大主力店初期为项目聚集人气自然立下汗马功劳，但也导致了地面商业主体完全各自为战，缺乏协同力。反映到租金水平上则是，1楼租金单价还不如地下城中城（因为B1层通地铁站及下沉式广场）。
联商百人荟成员、资深商业地产研究人士郭歆晔表示，五角场万达广场虽然客流大，但五大主力店几乎占据了8成商业面积，导致虽然人气业绩双高，但项目平均租金单价较低，此轮调改，是项目运营十一年后，万达收回部分楼体运营权的好时机。
五角场万达广场是万达二代店转型成功标志，自2006年开业以来，发展成五角场商圈业绩最高商场，也是北上海商场业绩之冠，更是万达集团全国业绩最高的项目。近几年五角场万达业绩稳定在36亿左右，发挥一直优秀，不曾失常。
成绩固然耀眼，但这掩盖不了五角场万达广场硬件设备老化、品牌不够年轻、部分主力店模式老化等日益凸显的矛盾和问题。
外加商圈内合生汇等新兴购物中心开业截流，硬件、环境更新更好，业态品牌更年轻更受消费者欢迎，五角场万达广场相形见绌，不再稳占上风，危机感也越来越重。这或许正是主导此番大改造的外部因由。
由于项目最初定位为大众中端，且主要商铺运营权都在五大主力店身上，致五角场万达虽客流业绩稳居万达全系统之冠（183座万达广场），但由于缺乏足够可调整的铺位，品牌时尚度方面已落后于近年来新开业的北京通州万达、广州白云山万达、福州仓山万达等第三代万达广场。
随着消费者对于时尚、个性、潮流和品质的追逐，催促着商业加速转型升级，问题正日益突出。改造升级后的五角场万达不仅立志打造城市级时尚潮流标杆购物中心更将成为第四代万达广场标杆。
南北齐“飞”
事实上，由于大量新兴购物中心于近年强劲入市，上海第一代（1997-2005）、第二代（2005-2010）的知名购物中心几乎都受到了后来者的影响，从而进行大改造，进一步提升地位和品质，完善动线等体验细节，以期用崭新面貌重新吸引部分已流失的客流，稳固经营业绩，提高坪效，以保自己的江湖地位。其中改造规模、强度最大的当属并列上海购物中心业绩前六的五角场万达广场和徐家汇港汇恒隆广场。
▲改造前的港汇恒隆广场
▲改造后的港汇恒隆广场
本着巩固自己在所在商圈的龙头地位，两大项目均于近期展开了“翻天覆地”的改造，两者都将增加连廊链接原先被割裂的商场，地下则均增加连接地铁站的通道，扩大外广场，外墙、灯光、动线、园艺等细节也均将升级，大范围品牌的更新换代更是不言而喻。且看改造后两者能否“比翼齐飞”。
▲港汇恒隆广场连廊效果图
港汇恒隆广场和五角场万达广场分立西南与东北，如今这两大优质购物中心在经历了十几年来上海购物中心发展狂飙突进的风雨洗礼后，当前都开启了声势浩大的调改，从改造程度和涉及范围来看均相当彻底，这需要雄厚的资金实力作支撑。好在两大项目皆是吸金能力超强的旺场，背后又是不差钱的超级房企巨头恒隆与万达，为了商场长远的盈利能力，愿意放弃短期租金收益，为此次大改造埋单。这也侧面反映了购物中心盈利能力与调整力度之间的正相关关系。
联商网&搜铺网粗略估算了下，五角场万达广场全部改造工程预计将持续一年至一年半。通过连廊的构建和运用，五角场万达将充分实现地上五栋商业楼的协同作战，同时对硬件环境设施的改造等工程也将为项目在服务、体验上的提升起到实效。期待项目蝶变的那一天。
（联商网&搜铺网 文/周松平 感谢联商百人荟成员郭歆晔、kaga对本文的贡献）